Можно ли разменять муниципальную квартиру

Как произвести размен жилплощади, находящейся в муниципальной собственности?

Можно ли разменять муниципальную квартиру

Г. Алексеев Автор статьи

Действующее законодательство предусматривает такое основание правоперехода, как размен. Подобным образом может передаваться и право пользования.

Так, при проживании в квартире на основании договора социального найма права собственности до приватизации не возникает, однако можно осуществить обмен на помещение с такой же формой собственности (то есть муниципальной).

Законодательные основания размена муниципального жилья

Регламентирует возможность разменивания неприватизированной жилплощади Жилищный кодекс (ЖК). Так, в нем есть отдельная статья, посвященная этому вопросу. Согласно ст. 72 ЖК РФ правила обмена муниципального жилья таковы:

  • произвести размен в случае пользования жилищем по договору соцнайма можно, только получив письменное согласие от собственника, а также от всех проживающих в помещении;
  • обменять жилплощадь наниматель может только на такую же — муниципальную;
  • при выборе альтернативного помещения все жильцы имеют право голоса: они могут требовать поменяться на определенную жилплощадь или даже помещения в разных домах либо комнаты в разных квартирах;
  • по вопросу выбора жилья консенсус может быть не достигнут, тогда каждый из них имеет право требовать принудительного разменивания через суд;
  • в особом порядке проводится размен жилплощади, где проживают дети или граждане с ограниченной дееспособностью и вовсе недееспособные: здесь участвуют органы опеки и попечительства, от них требуется письменное согласие на обмен;

Законодательно не ограничивается количество участников, поэтому в процедуре обмена может участвовать сколько угодно граждан.

Когда разменять жилплощадь не получится?

Законом установлены некоторые ограничения для совершения сделок с обменом неприватизированных помещений. По правилам статьи 73 ЖК РФ это следующие обстоятельства:

  • в отношении одного из обменивающихся жилплощадью граждан предъявлен иск о расторжении или изменении условий договора соцнайма;
  • право на использование одной из квартир нанимателем в настоящее время оспаривается через суд;
  • жилище, на которое граждане собирались менять свою квартиру, признано непригодным для житья в установленном для этого законом порядке;
  • дом, в котором находится одна из жилплощадей, приготовлен к сносу;
  • не может участвовать в сделке жилое помещение, находящееся в доме, в котором запланирован капремонт, проведение которого затронет и квартиры;
  • если в результате обмена поселенным в коммунальную квартиру окажется человек с таким заболеванием, наличие которого по закону требует особых условий проживания (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК);
  • если гражданин и его домочадцы в результате обмена жильем станут нуждающимися в расширении жилплощади.

Если же ни один из указанных пунктов не подходит к вашему случаю, тогда можно разменивать жилье.

Алгоритм размена неприватизированной жилплощади

Особенности оформления обмена жильем, используемым нанимателями по договорам соцнайма, описаны в статье 74 Жилищного кодекса. В общем плане порядок размена таков:

  • получение согласия со всех жильцов и собственника жилья;
  • подбор альтернативного варианта;
  • собственно размен и соответствующая процедура оформления сделки;
  • если по каким-то причинам не достигнуто соглашения по ключевым моментам, то обмен может быть произведен в судебном порядке.

Если стороны пришли к соглашению, то ранее заключенные договоры социального найма подлежат расторжению, а вместо них в десятидневный срок заключаются новые.

Размен в судебном порядке

Следует упомянуть, что принудительному разделу может подвергнуться исключительно неприватизированная квартира, — собственность граждан принудительно разменять невозможно. Для осуществления этой процедуры гражданину, подавшему иск, следует подыскать альтернативные варианты жилья.

Кстати, принудительный обмен встречается довольно редко, поскольку он никому из участников процесса обычно невыгоден. Граждане, препятствующие совершению обменивания, не допускаются к отбору вариантов жилья.

Следовательно, им остается только переселиться туда, куда решит суд. Невыгодно это и для самого истца — судебный процесс может затянуться, поэтому тяжело найти нанимателя, согласного ожидать, пока суд закончится.

Возможен ли обмен неприватизированной квартиры, если есть задолженность по коммунальным платежам?

Законодательного запрещения на размен жилища с долгом не установлено. Обстоятельства, препятствующие обмениванию, указаны в статье 73 Жилищного кодекса (ЖК), и среди них долги по жилищно-коммунальным платежам, отсутствуют. Единственное, что может помешать обмену, — это судебные разбирательства из-за задолженности, поскольку это условие запрета на такую сделку (ст. 73 ЖК РФ).

Важным условием законности сделки в соответствии со ст. 72 ЖК считается согласие и наймодателя, и всех жильцов обмениваемых жилплощадей. Так что, если все названные лица согласны на обмен при наличии задолженности, значит, сделка возможна.

Вправе ли квартиросъемщик по договору социального найма продать используемое жилье?

По правилам действующего законодательства вопросы обращения с неприватизированным жильем регулирует Жилищный кодекс, который не предусматривает продажи. А вопросы купли-продажи рассматриваются Гражданским кодексом (ст. 549), но только после осуществления приватизации.

Поэтому продать муниципальное жилье можно либо после перевода его в частную собственность, либо «неофициальным» путем. Для осуществления последнего наниматель прописывает на снимаемой жилплощади покупателя.

В результате покупатель имеет право на проживание в квартире, а в дальнейшем может квартиру приватизировать. Продавец же выписывается из жилья. А передача денежных средств происходит путем оформления расписки.

Договор купли-продажи не оформляется, поэтому такой путь сопряжен с большими рисками.

Можно ли разменять муниципальную квартиру на меньшую по площади с доплатой?

Нет, это можно сделать только с жильем, находящимся в собственности. Объясняется это тем, что возможность обмена с доплатой предусматривается только при наличии права распоряжения имуществом (ст. 568 ГК РФ). И, напротив, статьей 72 ЖК такой возможности не предусмотрено. Поэтому размен производится только на одну или несколько квартир или комнат.

Источник: https://www.pravometr.ru/kak-proizvesti-razmen-zhilploschadi-nahodyascheysya-v-municipal-noy-sobstvennosti.html

Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд

Можно ли разменять муниципальную квартиру

Изначально нужно отметить, что муниципальное жилье считается не совсем собственностью граждан в нем проживающих. По договору социального найма жильцы таких помещений имеют право проживать в них, но не могут ими распоряжаться. Но допускается варианты решить проблему невозможности совместного проживания на такой жилплощади, граждан.

Принудительный размен муниципальной квартиры через суд

Причинами, по которым происходит обмен жилья в муниципальной собственности считаются в основном бытовые проблемы, вызванные невозможностью проживать в одной квартире (доме). Но даже при таких обстоятельствах, порой один из совладельцев не желает разделить имеющиеся квадратные метры путем обмена.

Что такое принудительный размен квартиры? Смотрите видео:

Основные нормы права

Поэтому отказ такого рода может служить предпосылкой подачи искового заявления для осуществления принудительного обмена.

Данное положение регламентируется:

  1. Частью 3 статьи 72 ЖК РФ, где обозначается, что в случае несогласия одной из сторон на осуществление размена жилья, находящегося в пользовании по договору соцнайма, то решается такой вопрос в судебном порядке.
  2. Частью 4 статьи 72 ЖК РФ, если на обозначенной жилплощади имеются несовершеннолетние дети, поэтому в данном процессе обязательными являются такие участники, как органы опеки и попечительства.
  3. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №14 и в его пункте №34. Здесь имеет место факт, что суды при рассмотрении дел касательно принудительного размена должны учитывать не только обоснования истца, но лиц, что являются ответчиками. То есть обязательно учитывать и их интересы.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Но стоит отметить, что граждане, имеющие права собственности на жилье согласно Гражданскому кодексу не могут быть выселены из своего жилья кем-либо. Такое решение может приниматься только по личному согласию, или же по решению суда.

Порядок проведения процедуры

В силу того, что одной из сторон в принудительном размене квадратных метров выступает государство в лице муниципального образования, то порядок обозначенной процедуры немного различается от общей.

Согласно ЖК РФ размен принудительного характера должен включать такие действия:

  1. Необходимо получить разрешение муниципального органа.
  2. При наличии согласия наймодателя потребуется направиться в суд и написать соответствующее заявление с указанием причины обращения.
  3. Непременно суду нужно предоставить засвидетельствованные доводы, что были осуществлены попытки согласования касательно размена квартиры, но все они отклонены.
  4. Если судебный орган принял положительное решение, приняв сторону истца, то дальнейшие действия заключаются в поиске жилья для обмена.
  5. После, нахождения соответствующего жилья оформляется договор мены с участием представителя муниципалитета. Экземпляры договора должны соответствовать количеству участников обозначенной процедуры.

Варианты принудительного размена квартиры.

Как правильно составить иск

Составление искового заявления в суд относительно принудительного размена муниципального жилья один из главных аспектов, поскольку от этого будет зависеть желаемый результат. Поэтому, оформление такого документа лучше всего доверить специалисту, который знает все тонкости и возможные нюансы. Образец искового заявления, можно скачать ниже.

Но в любом случае в заявлении должны присутствовать такие данные, как:

  • паспорта ответчика, заявителя, а также лиц, которые в этом заинтересованы;
  • обозначение судебного органа, что будет рассматривать дело;
  • подробная информация о жилплощади, которая является объектом размена;
  • обязательно нужно указать основания обращения в суд;
  • одной из главных составляющих данного документа будет предоставления информации о предлагаемых вариантах решение, возникшей проблемы;
  • непременно нужно обозначить факт, что имеется отказ о добровольном размене жилья;
  • зафиксировать список, прилагаемых документов;
  • в завершении указать дату составления иска, а также подпись заявителя.

Что такое правоустанавливающие документы и их виды? Ответы тут.

Стоит отметить, что к написанному заявлению необходимо предоставить еще документы, что являются обязательными:

  • документ, который является основанием совместного проживания (ордер или договор социального найма);
  • справка, что свидетельствует о составе семьи, а также о всех лицах, которые прописаны на обозначенной жилплощади;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • заверенное разрешение от собственника муниципального жилья, а также совладельцев;
  • отказ об осуществлении процедуры размена;
  • кадастровый, технический паспорт на жилье;
  • справка с указанием места регистрации;
  • документальное подтверждение уплаты государственной пошлины;
  • выписка из лицевого счета.

Права и обязанности в муниципальной квартире.

Важным моментом является наличие договора социального найма, если такового нет, то его нужно непременно оформить. И потом непосредственно получить позволение на осуществление размене (обмена) муниципальной жилплощади.

Возможный отказ в размене жилья

К ним относится:

  1. Если наймодатель направил иск нанимателям касательно расторжения договора соцнайма или изменение его условий.
  2. Когда имеются притязания в суде относительно обозначенного жилья.
  3. При наличии документации, где указывается, что жилплощадь является объектом не пригодным для жилья.
  4. Если после размена одна из семей приобретет статус нуждающейся.
  5. Отказать могут, если среди участников принудительного размена есть человек с заболеваниями, обозначенных в п.4 ст. 51 Жилищного кодекса РФ.

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма 1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее — нуждающиеся в жилых помещениях):1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.2.При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

При произведении принудительного размена жилплощади, если имеются несовершеннолетние дети, то разрешение на проведение такой процедуры непременно должно быть одобрено опекунским советом.

Нюансы

Что касается нюансов, то они могут возникнуть на любой стадии данного процесса, так как принудительный размен достаточно сложная процедура, поэтому учитывать нужно такие факты:

  1. Для принудительного обмена требуется подтверждение об отказе от такого действия.
  2. Даже составление иска в суд имеет свои особенности, поэтому необходима консультация юриста.
  3. В заявлении требуется, как можно убедительней обосновать причину размена.
  4. Кроме этого, это весьма финансово затратная процедура, поскольку нужно будет оплатить госпошлину не только за само исковое заявление. При сборе некоторых бумаг она также обязательна.
  5. В случае, когда суд примет решение о принудительном обмене, то на этом этапе могут возникнуть некоторые сложности. Это связано с тем, что в некоторых муниципальных образованиях не подходящего для размена жилья, поэтому поиски будут длительные. Наилучшим будет пред тем, как обращаться в суд подобрать варианты и предоставить их на рассмотрение.
  6. Весьма неприятным нюансом считается то, что если суд одобрит представленный вариант, то отказаться уже будет невозможно.
  7. Перед осуществлением размена требуется решить все вопросы с задолженностями по коммунальным услугам.

Какие риски существует, если покупать квартиру с обременением? Подробности здесь.

Судебная практика

Суд постановил отказ искового заявления касательно принудительного обмен, поскольку предложенный вариант квартиры не соответствует нормам жилищного права. Так как кухня в новом жилище значительно меньше той, где проживает истец, а сам дом был построен на 15 лет раньше, чем тот, где он сейчас проживает.

Суд высшей инстанции оставил без изменения решения суда первой инстанции, где рассматривался вопрос о принудительном размене муниципальной квартиры. Обосновав свое решение тем, что вариант, который предложил истец, не совсем равноценен.

Все дело в том, что при обозначенном размене семья из трех человек теряет квадратные метры, по сравнению с данным жильем. Кроме этого, одним из членов семьи есть пенсионер, который периодически посещает поликлинику, что находится в непосредственной близи.

Как могут выселить из муниципальной квартиры? Ответ в видео:

Возле нового дома поликлиника находится достаточно далеко, и к ней добираться нужно на общественном транспорте, а это в свою очередь влечет за собой финансовые затраты.

Заключение

Исходя из представленных вариантов, можно сделать вывод, что суду при осуществлении судопроизводства относительно принудительного размена необходимо предоставить несколько вариантов жилья для обмена.

Как восстановить документы на жилье, если они были утеряны? Читайте по ссылке.

Но одним из основных требований считается то, что жилищные условия предложенных вариантов жилплощади должны быть не хуже, чем в которых проживал ответчик.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/oformlenie-nedvizhimosti/prinuditelnyj-razmen-munitsipalnoj-kvartiry-cherez-sud.html

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: