Право каждого собственника установить домофон на дворовую калитку

Содержание
  1. Как законно ограничить проезд к МКД?
  2. Если земельный участок принадлежит собственникам помещений МКД
  3. Если земельный участок принадлежит публично-правовому образованию
  4. Запирающие устройства в арках МКД
  5. Домофон и законодательство
  6. Как производить установку домофонной системы?
  7. Необходимо ли, чтобы все были согласны?
  8. Как установить домофон на калитку
  9. На чём основан принцип работы домофона для калитки
  10. Критерии выбора устройства
  11. Достоинства и недостатки различных моделей
  12. Стоимость
  13. Как самостоятельно установить домофон на калитку
  14. Оборудование для установки
  15. Наружный блок
  16. Прокладка кабеля
  17. Внутренний блок
  18. Коммутация проводки
  19. Подключение и оценивание работоспособности устройства
  20. Советы по эксплуатации
  21. Как установить домофон законно и не переплатить?
  22. Варианты появления домофона в вашем МКД
  23. Как принять решение?
  24. Сколько нужно ?
  25. Если мы решили установить домофон только в своем подъезде?
  26. За что платить, когда появится домофон?
  27. Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика
  28. Одностороннее прекращение договора на организацию приёма платежей за домофон
  29. Устранение нарушения прав собственников путём демонтажа домофона
  30. Истребование домофонов из незаконного владения
  31. Признание незаконными действий по начислению и взиманию платы за обслуживание домофона
  32. Отмена предписания о перерасчёте за допуслугу по оплате внутриквартирного домофона
  33. На заметку

Как законно ограничить проезд к МКД?

Право каждого собственника установить домофон на дворовую калитку

При разрешении вопросов установки ворот и шлагбаумов​, которые ограничивают право прохода или проезда посторонних лиц на территорию многоквартирного дома, в первую очередь необходимо определить собственника земельного участка, проезд/проход на который ограничивается такими конструкциями, а именно: находится ли земельный участок в собственности собственников помещений многоквартирного дома или же он является собственностью публично-правового образования (муниципалитета), а также ограничивает или нет установление ворот и/или шлагбаумов право прохода (проезда) на территорию соседнего земельного участка или дома. Эти и некоторые иные вопросы разберем в настоящей статье.

Если земельный участок принадлежит собственникам помещений МКД

Согласно ч. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст.

44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.

При этом такое решение принимается большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Отметим, что в случае установки запирающих устройств (шлагбаумов, ворот), ограничивающих доступ на придомовые территории двух и более многоквартирных домов, необходимо, чтобы соответствующие решения были приняты собственниками помещений всех таких многоквартирных домов. Если между несколькими МКД находится земля, являющаяся собственностью муниципалитета, необходимо получить согласие муниципалитета.

При принятии решения об установлении запирающего устройства к собранию необходимо подготовить проект его размещения, в котором учесть затраты, необходимые для установки и обслуживания шлагбаума или ворот.

Также сразу на собрании в соответствии с п. 3.1 ч. 2 ст.

44 ЖК РФ можно решить вопрос о заключении договора на определенных условиях и о лицах, которые от лица общего собрания будут заниматься решением вопроса об установке запирающего устройства.

Требования к проектным решениям, касающимся установки оград, предусмотрены разделом 7 СП 82.13330.2016. Свод правил. Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75, утвержденного Приказом Минстроя России от 16 декабря 2016 г. № 972/пр.

Отметим, что важно обеспечить беспрепятственную возможность использования ворот, шлагбаума для всех собственников помещений многоквартирного дома. Если необходимо, нужно подготовить и выдать каждому собственнику устройства, обеспечивающие доступ на придомовую территорию (пропуск, электронный ключ и пр.).

Также указанные средства доступа должны иметь экстренные и специализированные службы, а если это невозможно, они должны иметь незамедлительный доступ на территорию дома (открытие ворот, шлагбаума осуществляет консьерж, сторож и т.д.). Так, например, в соответствии с п.

365 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г.

№ 390 ко всем строящимся и эксплуатируемым зданиям (в том числе временным), местам открытого хранения строительных материалов, конструкций и оборудования обеспечивается свободный подъезд.

В связи с этим, представляется необходимым согласовывать решение об установлении запирающего устройства с МЧС России, полицией, службой скорой помощи.

При установке шлагбаумов и ворот, особенно в арках домов, может возникнуть вопрос о согласовании его установки с органами, ответственными за дорожную безопасность (например, органы ГИБДД).

Законодательно такой обязанности нет, поскольку придомовая территория не относится к автомобильным дорогам.

Отметим важность установления факта, что земельный участок не является именно дорогой, поскольку ограничение движения по дороге собственниками МКД недопустимо.

Хотелось бы обратить внимание и на то, что в случае установки запирающего устройства, в любом случае, независимо от наличия или отсутствия права собственности на помещение, мнения собственника при ании на ОСС, наличия или отсутствия автомобиля или иных обстоятельств, необходимо выдать ключи доступа и не ограничивать в праве прохода/проезда нанимателей, пользователей жилых и нежилых помещение МКД, а также их гостей.

Если земельный участок принадлежит публично-правовому образованию

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии с п. 18 Постановления Правительства РФ от 03 декабря 2014 г.

№ 130 “Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов” к перечню видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, относятся ограждающие устройства (ворота, калитки, шлагбаумы, в том числе автоматические, и декоративные ограждения (заборы), размещаемые на дворовых территориях многоквартирных жилых домов.

При этом законодательство не ограничивает собственников МКД, которые в установленном законодательстве порядке не оформили земельный участок в собственность.

Собственники могут принять на общем собрании решение об установлении запирающего устройства на придомовой территории, которая не поставлена на кадастровый учет и является собственностью публично-правового образования, только при согласовании проекта установки ограды с таким публично-правовым образованием (получения письменного разрешения). В ряде субъектов РФ приняты специальные Правила, регулирующие данный вопрос, в таком случае необходимо будет руководствоваться порядком, установленным субъектом при получении разрешения соответствующего органа местного самоуправления или государственной власти. При этом, скорее всего, собственникам необходимо будет обосновать необходимость установления такого запирающего устройства.

В качестве примера приведем Постановление Верховного Суда РФ от 13 марта 2015 г. № 306-АД14-7076 по делу № А55-6068/2014.

Судом было установлено, что земельный участок не передавался ТСЖ для эксплуатации многоквартирного дома и не был в установленном законодательством порядке сформирован, из чего сделан вывод о нахождении шлагбаума на земле муниципального образования без проектной документации, предусмотренной действующими нормами и правилами, муниципальными правовыми актами на территории города. В связи с нарушениями ТСЖ было привлечено к административной ответственности.

Запирающие устройства в арках МКД

Что касается установления запирающего устройства в арках многоквартирных домов, или в одной из них, то к ним применяются общие правила установления шлагбаумов и ворот на придомовой территории.

Отметим, что в любом случае при установлении запирающего устройства необходимо иметь в виду, является ли огораживаемая территория проходной и единственно возможной для обеспечения прохода на территорию иного земельного участка, многоквартирного дома или иного объекта. В указанном случае возможно установление сервитута (права прохода или проезда) на огораживаемый земельный участок.

Более подробно об установлении сервитутов можно прочитать в статье, опубликованной на сайте АКАТО 13.08.2018.

Источник: https://acato.ru/articles/20190311/ustanovka-shlagbaumov-i-vorot-na-zemelnom-uchastke-pod-mkd

Домофон и законодательство

Право каждого собственника установить домофон на дворовую калитку

Дорогие друзья, меня зовут Максименко Игорь. Я  руководитель группы технической поддержки. Очень часто Вы задаете по телефону вопросы про то“как связаны между собой домофон и законодательство?”

В этой статье я предлагаю Вам обсудить этот вопрос. А если что-то будет неясно или тема будет не раскрыта, пишите, пожалуйста, вопросы или звоните по телефону.

Так же мы подберем оборудование под ваши задачи
и расскажем Вам как правильно устанавливать его!

Максименко Игорь

Жить нам приходится в беспокойное время, поэтому, мало кого можно удивить массивными железными дверями, оконными решетками, сигнализацией. Это естественно, что мы пытаемся защищать себя и свое имущество.
 

Системы контроля доступа набирают все большую популярность, причем, увеличивается спрос на коллективные системы, которые монтируются в дверь подъезда. Домофон относится к категории таких систем, благодаря этому устройству, хозяин решает нужно ли впускать того или иного человека к себе, дистанционно.
 

На фоне преимуществ, у домофона есть и недостатки, они заключаются в конфликтных ситуациях, которые возникают между соседями при установке домофона на подъездных дверях:

  • Во-первых, далеко не все жильцы соглашаются установить такое устройство по причине жадности и, как следствие, нежелание платить абонентскую плату.
  • Во-вторых, у многих просто нет лишних финансов на это.  

И все же, рассмотрим ситуацию, когда всем жильцам многоквартирного дома удалось найти консенсус.

Как производить установку домофонной системы?

Чем при этом руководствоваться? Следует помнить о том, что данная услуга ограничивает доступ внутрь здания, по своей сути, а это означает, что лицом к лицу придется столкнуться законодательством, описывающим нормы проживания, уголовным кодексом и Конституцией нашей страны.
 

Прежде всего, установка домофона является предоставлением услуги. Стало быть она попадает под правило: что осуществить данную услугу можно лишь с позволения заказчика, таким образом, вы имеет полное право не оплачивать то, что вы не заказывали.
 

Еще один момент: не нужно забывать о том, что жильцы являются совладельцами лестничных клеток, подъездов и проч., а следовательно, технического оборудования там расположенного. Руководствуясь всем вышеприведенным, компания не имеет права начинать работы, не получив согласия более 50% жильцов. В противном случае будут ущемлены в правах оставшаяся часть людей, проживающих в том же доме.
 

Наверное, все же правы те, кто предпочитают решать подобные вопросы на общих собраниях. Несмотря на это, жилищный кодекс, разработанный в нашем государстве, не затрагивает домофоны. Речь идет о 44-й статье, в которой подробно описаны формы и концепция проведения общедомовых собраний.

Необходимо ли, чтобы все были согласны?

Добиться согласия большинства, все же имеет смысл и это вполне очевидно. Так, например, некоторые из квартир, а, возможно, их большая часть могут находиться в собственности муниципалитета, чье согласие получать не нужно.
 

Получается, что для того, чтобы домофон гордо занял свое место на двери подъезда нужно большинство «за». Все стороны не должны забывать о еще одном нюансе: ограничивать право доступа не согласившихся на установку домофона жильцов, не имеет право даже большинство.
 

Убеждать ваших упрямых соседей тем, что они будут стоять и ждать, пока их не впустят – нельзя, и, более того, противозаконно. Касательно произвольного лишения жилья высказывается статься 40 Конституции нашей страны. Доступ к собственной квартире должен быть свободным и стабильным, вне зависимости от времени суток.
 

Упрямым соседям нужно передать электронные ключи – это единственный выход, который не противоречит закону. Ключи могут предоставляться бесплатно, либо компания назначает цену, все зависит от ее политики. Тем не менее, неудобства останутся и связаны они будут с отсутствием переговорной панели.

————————————————————————————————————–

Руководитель группы технической поддержки Максименко Игорь.

 от Евдокимов Павел Николаевич, 8 Февраля 2020 г. Доброго времени суток. Безумно познавательная и занимательная тема.Я выяснил очень много ценного из неё. Подборка материала представлена доступным и понятным языком.Но попадаются редкие не уясненные для меня особенности.

Напишите – как есть возможность с вами выйти на контакт, дабы обсудить определенные вопросы, в частности которые для меня остались спорными?

Источник: http://www.domofons.info/domofon-i-zakonodatelstvo.html

Как установить домофон на калитку

Право каждого собственника установить домофон на дворовую калитку

Жители городских квартир, услышав звонок в дверь, узнают гостя через глазок, видеодомофон или традиционно спрашивают: «Кто там?». Владельцам частных домов это сделать сложнее, так как посетитель, прежде чем добраться до двери, должен преодолеть забор, охраняющий придомовую территорию. Оптимальный выход из сложившейся ситуации – установить домофон на калитку.

На чём основан принцип работы домофона для калитки

Использование домофона в частном секторе мало отличается от квартирного варианта. Разницу составляет увеличенное расстояние от панели вызова, расположенной на внешней стороне калитки, до установленного в доме приёмного устройства. Если домофон не оснащён радиосигнальным прибором, это расстояние покрывается электропроводкой. Но оно того стоит.

  • Желающий войти нажимает кнопку на вызывной панели, а сигнал вызова передаётся на устройство в доме.
  • Хозяин снимает трубку или нажимает кнопку ответа и переговаривается с визитёром. Возможно, даже видит его, при условии наличия функции видео.
  • При решении впустить нажимается кнопка «Открыть», блокировка замка на калитке снимается. Если гость незваный – разговор прекращается, а соединение просто разрывается.

В итоге: периметр вокруг дома на замке, и не надо выходить на улицу.

Критерии выбора устройства

Представленный на рынке ассортимент домофонов и замков с электрическим приводом довольно внушительный. Выбирая нужную модель, надо учитывать следующие критерии.

  1. Способ установки замка. Существуют накладной и врезной варианты. Выбор зависит от конструктивных особенностей калитки и её притвора.
  2. Конструкция замка. Различаются принципом действия. Электромеханические устройства имеют подвижную часть (ригель), которая входит в паз ответной планки. Электромагнитные подвижных частей не имеют, они работают за счёт электрического импульса. В отличие от обычных механических, в таких замках открывание запирающего элемента и блокировка дверного полотна при закрытии происходят за счёт электрического механизма.
  3. Наличие видеорежима. Более дорогой вариант домофона, имеющий видеокамеру на планке вызова и дисплей в приёмном устройстве.
  4. Возможность беспроводной установки. Предполагает наличие автономного элемента питания у замка и планки вызова.

Не стоит забывать, что предполагается установка уличного варианта домофона для калитки. Значит, надо обратить внимание на то, при каких температурных режимах способно работать устройство, обладает ли его наружная панель антивандальными свойствами.

Достоинства и недостатки различных моделей

У каждой модели  есть достоинства, которые, при определённых условиях, могут стать недостатками.

Как упоминалось выше, электромагнитные замки не имеют подвижных частей. А значит, меньше подвержены износу, механическим поломкам. Но при отключении электроэнергии магнитный замок, установленный на калитку, бесполезен: с домофоном связь отсутствует, а территория остаётся открытой, если нет аварийного источника питания.

Беспроводные устройства позволяют отказаться от протяжки электрического кабеля, связывающего всё оборудование домофона и замок. Но в холодное время года элементы питания быстро теряют свою ёмкость и требуют более частой замены.

домофоны позволяют не только разговаривать с посетителем, но и наблюдать его визуально. Однако стоят такие модели значительно дороже, чем аналоги без возможности видеонаблюдения.

Стоимость

В продаже нечасто можно встретить домофон с замком в одном комплекте. Поэтому проще ориентироваться на цены отдельных компонентов.

Накладные замки электромеханического принципа действия стартуют с отметки в 1500 рублей. Конечно, в зависимости от производителя,  качества материалов и комплектации, цены могут доходить до 8000-9000 рублей.

Врезные электромеханические замки можно приобрести за 2300-7800 рублей. Стоимость некоторых моделей превышает 15-тысячный рубеж. Оцинкованная сталь, наличие четырёх ригелей или реверсивной защёлки, наверное, оправдывают эту цену.

Накладные электромагнитные замки имеют более скромный диапазон, который составляет 3400-4900 рублей. Врезные аналоги, а есть и такие, встречаются реже и торгуются в пределах 7000 рублей.

На трубку аудиодомофона можно потратить от 1300 до 2000 рублей. Вызывная планка к ним стоит 800-1300 рублей.

И наконец, видеодомофоны. Минимальная цена составит 3500 рублей. Топ-модели доходят до 15 000 рублей. Такой разброс объясняется большим количеством предложений с разными функциональными характеристиками – начиная от разрешения и диагонали экрана, заканчивая встроенным Wi-Fi, возможностью записи и датчиками движения в комплекте.

Панель вызова к видеодомофону стоит 2150-7500 рублей. Основное отличие – в разрешении и угле обзора встроенной камеры.

Как самостоятельно установить домофон на калитку

В комплектах домофона и замка присутствует схема установки и подключения. Если чётко следовать инструкции, можно смонтировать все устройства, не имея специальных навыков.

Важно перед установкой определить и разметить место, где будет находиться каждый прибор и пройдёт кабель-канал (если домофон проводной).

Это поможет точно отмерить длину провода, установить каждый блок на удобную высоту и определить угол обзора камеры на вызывной панели.

Если установка замка планируется на деревянную калитку, на месте его крепления следует монтировать металлическую платформу для более надёжной фиксации механизма.

Оборудование для установки

Комплект инструментов для монтажа всех блоков домофона зависит от того, как и на какие поверхности они будут устанавливаться. Универсальный набор выглядит следующим образом:

  • перфоратор (для отверстий в бетонных и кирпичных основаниях);
  • дрель (для сверления металла и дерева);
  • свёрла для разных типов оснований (бетон, металл, дерево);
  • набор отвёрток (шуруповёрт);
  • набор гаечных ключей (желательно торцевых);
  • набор стамесок (для монтажа врезного замка в деревянную калитку);
  • кусачки, пассатижи, монтажный нож (как вспомогательный инструмент).

Можно запастись лопатой, если прокладка кабеля планируется под землей.

Наружный блок

Вызывная панель (наружный блок) устанавливается на внешней стороне ограждения, в непосредственной близости от калитки с замком, а если домофон не имеет функции видео, достаточно определить удобное расположение панели. При наличии видеокамеры придётся учесть и угол установки. Чем больше угол обзора встроенной камеры, тем больше маневра для установки наружного блока.

Прокладка кабеля

Где бы ни проходил электрический кабель, надо позаботиться о его защите. Пуская проводку по воздуху, нужно спрятать её в гофр для защиты от осадков и ультрафиолета. Если планируется проводка по стене или забору, предварительно должен быть установлен кабель-канал. Кабель под землей лучше всего оборудовать металлической защитой, чтобы не повредить его случайно.

Перед прокладкой кабеля лучше предусмотреть все возможные подключения опций в будущем. К примеру, для возможности подключения дополнительной камеры стоит проложить лишнюю линию до калитки, чтобы потом не пришлось демонтировать весь канал.

Не нужно забывать о том, что все открытые места проводки на калитке или заборе должны быть невидимы и недоступны с внешней стороны ограждения.

Внутренний блок

Внутренний блок домофона можно монтировать в любом удобном месте. Иногда используют несколько точек по всему дому. Но если предполагается одна, вешают её, как правило, около входной двери. Особых указаний по монтажу здесь нет.

Коммутация проводки

Одним из самых важных этапов (если не самым важным) является подключение проводки ко всем элементам сети. Неверная коммутация может привести к поломке одного или всех блоков домофона. В основном, оборудование имеет защиту от перепадов напряжения, тем не менее, следует строго соблюдать все указания инструкции по установке и подключению.

Подключение и оценивание работоспособности устройства

Будучи уверенным в правильности монтажа и подключении всех комплектующих, можно подавать напряжение и проверять работу домофона:

  • оценить работоспособность замка на предмет срабатывания электропривода при открытии;
  • работает ли кнопка вызова;
  • насколько хороша слышимость в переговорных устройствах.

Если на калитку установлен видеодомофон, нужно проверить угол установки вызывной панели и качество картинки на дисплее домофона.

Советы по эксплуатации

Основное условие долгого срока службы домофона – это соблюдение правил его эксплуатации.

  1. Ограничить домофон от скачков в электросети.
  2. Периодически проверять проводку в открытых местах на предмет повреждения защитного слоя и плотность контактов.
  3. По возможности, защитить от осадков элементы домофона на улице.
  4. При нарушении работы каких-либо узлов – обратиться к поставщику или официальный сервисный центр.

Источник: https://DomNaMne.ru/kalitki-i-vorota/kak-ustanovit-domofon-na-kalitku

Как установить домофон законно и не переплатить?

Право каждого собственника установить домофон на дворовую калитку
Вокруг домофона существует аура неоднозначности. Связано это с различным толкованием одних и тех же нормативно-правовых актов.

В этой статье постараемся дать ответы на все волнующие вас вопросы.

Варианты появления домофона в вашем МКД

  • Управляющая компания (УК) по своей инициативе установила в доме домофон (запорно-переговорное устройство).

Это тогда, когда УК либо вообще не узнавала мнение жителей, либо заключила договоры только с несколькими собственниками квартир.

При этом в договоре управления вашим МКД ничего не сказано про запорно-переговорное устройство, и в проектной документации дома он предусмотрен не был.

Если при таком раскладе каждый месяц УК требует плату за техническое обслуживание запорно-переговорного устройства, она не права. Платить не надо, т. к. решение об установке вы не принимали. УК таким образом просто оказывает вам дополнительные услуги.

  • Домофон уже установлен на этапе строительства дома и его обслуживание предусмотрено в договоре управления (ДУ) вашим МКД.

Тогда вас интересует законность размера той платы, которую требует от вас ваша УК или ТСЖ (товарищество собственников жилья). А если вы еще и два раза платите за одну и ту же услугу, понять ваше негодование можно.

Разъясняем.

Если в ДУ МКД техническое обслуживание домофона относится к работам по содержанию общего имущества (СОИ), это значит, что ваша УК (или ТСЖ) осуществляет обслуживание. Делает она это сама или нанимает подрядчика – в любом случае плата за домофон должна учитываться в плате за содержание жилого помещения.

Ваш платежный документ может включать просто статью: “ жилого помещения”, либо ту же статью с расшифровкой: “в том числе обслуживание домофона”. И то, и другое приемлемо, поскольку расшифровка – это не дублирование оплаты, а лишь указание, какая часть средств из тех, что собираются на содержание дома, идет конкретно на домофон.

Когда помимо этого вам ежемесячно добавляют отдельный пункт в коммунальных платежах или вообще приходит отдельная платежка от обслуживающей фирмы, это неверно. Получается, что вы платите дважды за одно и то же: за содержание дома, куда уже по ДУ МКД входит обслуживание домофона, и еще отдельно.

В таком случаежителям дома надо коллективно подать заявление в УК с требованием перерасчета, а в случае отказа подать в суд иск.

  • Вы хотите подключить домофон и будете проводить общее собрание собственников.

Так сделать можно, если ДУ не предусмотрен домофон, и на этапе строительства он установлен не был.

Как проводить собрание собственников, мы рассказывали здесь. О нюансах “домофонного” собрания читайте ниже.

Как принять решение?

Итак, общее собрание.

Важно правильно определить повестку дня, поскольку от этого будет зависеть количество , необходимое для принятия решения и успех мероприятия в целом.

  • Можно принять решение о приобретении домофона за счет средств собственников и официально определить домофонное оборудование частью общего имущества.

Тогда обслуживать его будет УК, плата будет учитываться в статье: ” жилого помещения”. Новый тариф будет выше за счет увеличения объема общего имущества, его нужно также утвердить на собрании.

  • А можно принять решение об установке домофона силами специализированной организации.

Тогда вы будете заключать договор непосредственно с фирмой, занимающейся домофонами. В этом случае после установки вам будут приходить отдельные платежные документы за обслуживание домофона, он не будет относиться к общему имуществу, и УК не сможет начислять дополнительную плату за обслуживание.

Если жителям дома будет удобней оплачивать услугу в едином платежном документе, можно принять решение о наделении УК полномочиями по заключению договора со специализированной организацией на передачу платежей от жителей.

Сколько нужно ?

Это зависит от принимаемых на ании решений.

  • Нужно ⅔ , если домофон решили установить за счет средств специализированной организации.

В этом случае речь идет о том, что собственники не приобретают оборудование в собственность, а лишь платят за его обслуживание. Соответственно, часть общего имущества – входная дверь в подъезд – предоставляется в пользование специализированной организации, установившей домофон. 

Это регулируется: 

– частью 4 статьи 36 ЖК РФ:

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

– пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ:

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся… принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами…

– частью 1 статьи 46 ЖК РФ:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением… предусмотренных пунктами… 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

  • Нужно более 50% от общего количества, если домофонное оборудование приобретается за счет собственников.

В этом случае собственники приобретают необходимое оборудование и становятся его владельцами. Это решение регулируется:

– пунктом 5 части 2 статьи 44 ЖК РФ:

…Другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

– частью 1 статьи 46 ЖК РФ:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме…

Если мы решили установить домофон только в своем подъезде?

Активисты, которые хотят установить домофон только у себя, часто начинают приводить доводы типа: “Зачем нам у всех спрашивать? Сами поставим и все”. И если все жители подъезда согласны поставить домофон, они, минуя УК и ТСЖ, заключают договор напрямую с фирмой-поставщиком.

Это незаконно. Объясняем, почему так делать нельзя.

В вашем подъезде могут быть выходы к помещениям, к которым должны иметь доступ жители всего дома. За электроэнергию, которую будет потреблять ваш домофон, будут платить все жители. Сами понимаете, вряд ли кто на такое добровольно согласится.

Поэтому, если хотите поставить запорно-переговорное оборудование лишь у себя, то обязательно выносите этот вопрос на общее собрание. Заранее продумайте варианты решения возможных проблем с доступом в подъезд и платой за электричество. Тогда, возможно, вас поддержат.

За что платить, когда появится домофон?

Это устройство потребляет электричество, поэтому увеличится плата за электроэнергию, потребляемую при использовании и содержании общего имущества.

Остальное зависит от договора, что вы заключили с УК или обслуживающей вас фирмой. Внимательно читайте условия и будете знать, каких расходов ждать. Это могут быть затраты на услуги сервиса: периодические профилактические осмотры и ремонт домофона.

Желаем вашему дому безопасности и чистоты, а вам – хорошего настроения! 

Источник: https://vmeste.ru/stati/soveti/kak-ustanovit-domofon-zakonno-i-ne-pereplatit/

Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика

Право каждого собственника установить домофон на дворовую калитку

Судебная практика, связанная с домофонными устройствами, многочисленна. Часто споры касаются статуса домофона как общего имущества в многоквартирном доме и связаны с проблемами ответственности за его содержание и обслуживание. Юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде подготовил обзор самых интересных дел по этому вопросу.

Может ли домофон в МКД принадлежать установившей его фирме

Одностороннее прекращение договора на организацию приёма платежей за домофон

Первым рассмотрим спор ИП с областным расчётно-информационным центром о признании незаконными действий по одностороннему прекращению договора на организацию приёма платежей за домофон (по материалам дела № А70–9222/2016).

Между ИП и ОАО «Тюменский расчетно-информационный центр» был заключён договор, в соответствии с которым ОАО приняло на себя обязательства по организации системы платежей за услуги по обслуживанию домофона, оказываемые ИП населению.

Впоследствие ОАО уведомило ИП о том, что собственники некоторых МКД приняли решения о передаче домофонов в общедомовую собственность и включении в перечень услуг и работ управляющей компании по содержанию и ремонту общего имущества услуги по техническому обслуживанию системы «Домофон».

В связи с этим у ОАО отсутствуют законные основания для исполнения условий договора в отношении абонентов указанных МКД.

ИП просил ответчика не приостанавливать начисление платы за обслуживание домофона, поскольку указанный договор не был расторгнут или признан недействительным, а дополнительных решений общего собрания собственников МКД, по мнению ИП, для изменения условий не требовалось. На этих основаниях ИП и обратился в суд.

Суды трёх инстанций оценили условия договора в части его расторжения, а также переписку сторон о приостановлении исполнения договора, и пришли к выводу, что указанный договор сторонами не расторгнут. Истец не предоставил доказательства дачи ответчику разъяснений после получения от него сообщений о протоколах ОСС, на котором было принято решение включить домофон в состав общего имущества.

Также суды указали, что истец не указал, каким образом удовлетворение его требований приведёт к восстановлению его нарушенного права. Верховный суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы ИП на рассмотрение.

Устранение нарушения прав собственников путём демонтажа домофона

Следующий спор об устранении нарушения прав собственников помещений МКД путём демонтажа домофонов произошёл между тремя ООО (по материалам дела № А65-10536/2019).

Истец являлся управляющей организацией в многоквартирном доме. При этом домофонное оборудование в МКД было установлено силами и средствами двух других ООО, и ими же обслуживалось.

Истец обратился к данным ООО с иском, посчитав, что ответчики неправомерно разместили собственный домофон на общем имуществе собственников, а именно на входных дверях подъездов дома, находящегося под управлением истца.

УО попыталась через суд добиться демонтажа оборудования.

Суд установил, что между собственниками жилых помещений МКД и ответчиками имеются действующие договоры на обслуживание домофонной системы. Эти договоры являются действующими, работы по обслуживанию оборудования проводятся постоянно, собственники исправно оплачивают эти услуги.

Документы не расторгнуты и не оспорены в судебном порядке. Подписав прямые договоры технического обслуживания домофонного оборудования, жители МКД выразили волеизъявление на приобретение домофонного оборудования в пользование с последующим его обслуживанием.

Кроме того, суд указал, что в силу закона УО вправе представить общему собранию собственников МКД предложения о смене подрядных организаций, по размеру платы, объёму услуг, но не вправе принимать такие решения самостоятельно.

Доказательств уведомления собственников МКД о необходимости провести общее собрание для решения вопроса о смене подрядных организаций не было представлено, также не представлено доказательств проведения общих собраний по данным вопросам.

Поскольку домофонные системы прямо не поименованы в указанном перечне общего имущества МКД, работы по их содержанию и обслуживанию не относятся к услугам по содержанию и ремонту жилых помещений. На основании данных выводов суды трёх инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований.

Порядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме

Истребование домофонов из незаконного владения

Спор ООО с ГБУ г. Москвы касался вопросов о признании недействительным договора на техническое обслуживание, истребовании домофонов из незаконного владения и взыскании неосновательного обогащения с другого ООО (по материалам дела № А40-140266/2018).

ООО заключило с ГБУ одного из районов города Москвы договор на обслуживание запирающих устройств в подъездах многоквартирных домов. Позднее ГБУ заключило договор с ещё одним ООО, на которое переложило обязанности по обслуживанию и поддержанию в исправном состоянии домофонов.

Истец посчитал, что ГБУ неправомерно передало принадлежащие ему изначально домофоны во владение и пользование другому ООО. Претензии у истца были и к привлечённому ООО, которое получает за обслуживание денежные средства, причитающиеся истцу.

В арбитражный суд был подан иск о признании недействительным договора, заключённого между ответчиками, в части включения в него многоквартирных домов, истребовании имущества истца в виде домофонов из незаконного владения общества и взыскании неосновательного обогащения с ООО.

Суды всех инстанций, в том числе и Верховный суд РФ, отказали истцу. В судебных актах было указано, что истец не представил доказательства, подтверждающие установку спорного оборудования за счёт собственных средств.

Кроме того, домофоны являются частью единых систем и конструктивным элементом инженерного оборудования МКД.

Следовательно, домофоны утратили свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Суды также отметили, что обслуживание домофонов является обязанностью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом самостоятельно либо с привлечением третьих лиц.

ООО получает оплату за выполняемую работу на законных основаниях по заключённому, действующему договору.

Указанное ООО поддерживает спорные запирающие устройства в исправном состоянии, а не владеет и распоряжается ими, в связи с чем истребование у него спорного имущества невозможно.

Признание незаконными действий по начислению и взиманию платы за обслуживание домофона

Спор ТСЖ и ИП касался определения незаконными действий по начислению и взиманию платы за обслуживание домофона, обязания передать техническую документацию и признания домофонного оборудования общим имуществом МКД (по материалам дела № А50-36769/2018).

В свое время ИП по договору с жителями МКД установил домофонные системы в подъездах многоквартирного дома, был подписан акт приёмки выполненных работ и передачи оборудования. Позднее ИП подписал с жителями акты приёма-передачи домофонного оборудования для последующего обслуживания, по которым данное оборудование было передано в собственность ИП.

Через несколько лет в соответствии с протоколом общего собрания собственников МКД был изменён способ управления и создано ТСЖ.

Также на общем собрании было принято решение о расторжении заключённого договора на техническое обслуживание домофонного оборудования с ИП.

Полагая, что ИП продолжает незаконно взимать абонентскую плату с собственников указанного МКД, выставляя жителям квитанции за обслуживание домофонной системы, ТСЖ обратилось в суд.

Суд определил, что при проектировании МКД установка домофонов не была предусмотрена, оборудование поставлено позднее. ИП не передавал домофон в собственность гражданам, и жители дома за данное оборудование не платили. Из представленных в материалах дела документов был сделан вывод что за ИП сохранился статус собственника на спорное имущество.

Кроме того, суды пояснили, что действия ИП по выставлению квитанций на оплату услуг не могут рассматриваться в качестве основания возникновения у ТСЖ гражданских прав и обязанностей, поскольку квитанции по своей правовой природе не являются исполнительными документами. То есть, сам по себе факт начисления платежей и выставления квитанций не свидетельствует о нарушении прав истца. Граждане имеют возможность не производить или произвести оплату, а также – оспаривать в законном порядке обоснованность их начисления.

Помимо всего прочего, документация на домофонное оборудование не поименована в п. п. 24, 26 Правил № 491 в составе технической документации на многоквартирный дом. Техническое обслуживание домофонной системы производилось без техдокументации. Таким образом, не представлено доказательств, свидетельствующих о совершении ИП действий, препятствующих управлению истцом многоквартирным домом.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций отказали ТСЖ в удовлетворении исковых требований.

Зачем УО и ТСЖ использовать smart-технологии при управлении домами

Отмена предписания о перерасчёте за допуслугу по оплате внутриквартирного домофона

ООО поспорила с Госжилинспекцией о признании незаконным и отмене предписания о перерасчёте за дополнительную услугу по оплате внутриквартирного домофона (по материалам дела № А41-69323/2019).

В многоквартирном доме ГЖИ провела внеплановую проверку ООО на предмет соблюдения лицензионных требований. В ходе проверки выявлен факт содержания и обслуживания переговорно-замочного устройства (домофона), расположенного внутри квартиры, в виде дополнительной услуги, без согласия потребителя о её выполнении за плату.

По результатам проверки выдано предписание произвести собственнику квартиры перерасчёт за дополнительную услугу «Домофон» за последние три года. Общество обратилось в суд, считая выданное предписание незаконным.

Суды установили, что домофон на входной двери дома и переговорные устройства внутри квартир установлены застройщиком.

В размер платы по содержанию и текущему ремонту не включены услуги по оплате за содержание и ремонт переговорных устройств внутри квартир. Суд первой инстанции вынес решение в пользу ООО.

В решении указано, что предписание выдано в отношении ненадлежащего лица, поскольку есть второе ООО, заключившее с первым агентский договор на сбор денежных средств за услугу «Домофон».

Однако апелляционная и кассационные инстанции отменили это решение и признали правоту Госжилинспекции. Суды указали на отсутствие доказательств, подтверждающих наличие согласия потребителя на оказание ему услуги «Домофон».

Следовательно, включение платы за эту услугу отдельной строкой в квитанции об оплате коммунальных услуг, а не в графу « и ремонт жилья», противоречит действующему законодательству.

Наличие договорных отношений с агентом в данном случае не имеет значения.

На заметку

Домофон может быть предусмотрен проектом при строительстве МКД, его могут установить УО или сторонняя подрядная организация: принадлежность оборудования является краеугольным камнем всех споров.

Стоит помнить, что в подавляющем большинстве случаев домофонное оборудование является неотъемлемой частью дома и общим имуществом собственников МКД, к нему применяются соответствующие правила жилищного законодательства.

Необходимо также различать принадлежность домофона и обязанность по его обслуживанию и содержанию.Споры по данному вопросу многочисленны, а вопрос о том, кому предоставлена возможность собирать плату за услуги по домофонному обслуживанию, часто поднимается в судебных заседаниях.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/domofon-kak-chast-obscego-imuscestva-v-mkd-sudebnaia-praktika-5f4f8e8a50251b5303671c83

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: