Правомерно ли собрание собственников с каждым подъездом по отдельности?

Содержание
  1. Как организовать собрание жильцов вашего дома
  2. Какие вопросы решает общее собрание жильцов
  3. Заочное ание – что делать, если на собрание жильцов никто не пришел
  4. 10 ошибок при проведении общих собраний собственников
  5. Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании
  6. Неправильное оформление решений собственников
  7. Неправильный подсчёт
  8. Некорректно оформленные доверенности
  9. Ошибка в выборе формы собрания
  10. Устаревшие сведения о праве собственности на помещение
  11. Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ
  12. Проведение собраний с аналогичной повесткой дня
  13. Изменение повестки дня
  14. Нарушение кворума собрания
  15. Ответы на вопросы про общие собрания собственников в 2020 году
  16. Может ли, по вашему мнению, инициатором ОСС быть правление ТСЖ как орган управления ТСЖ?
  17. Если законопроект и будет принят, общее собрание членов ТСЖ мы проведем ближе к 2021 году, то мы можем на таком ОС принять смету на 2020 год?
  18. В приказе 44/пр «список присутствующих» при очно-заочной форме — это те, кто присутствовал на очной части? Или это список всех, кто принял участие в целом в собрании?
  19.  Если при проведении ОС инициатор в бюллетене указывает при принятии решения ДА и НЕТ это является нарушением? ВОЗДЕРЖАЛСЯ- это необходимость? По каждому вопросу повестки дня три варианта ответа. почему не выбор только «за» или «против», неопределенное «решение» собственника, как их трактовать: он ни «за», ни «против», уклонился?
  20. Нужно ли подшивать бюллетени аний для отправки в ГЖИ?
  21. Если на собрании присутствует представитель собственника, то и в списке присутствующих и в бюллетене ания указывать не собственника, а его представителя?
  22. Подскажите, сейчас пытаюсь понять, какие решения принимает собрание собственников дома, а когда собрание ЖСК. Более 95% собственников у нас являются членами ЖСК.
  23. Есть испорченный бланк. Для кворума я могу его учитывать? (две галочки поставили, например). Можно ли ввести четвертую графу «неучтенные»?
  24. Есть ли на сегодня особенности проведения собраний в связи с COVID? Как в в условиях коронавируса можно проводить обычное очно-заочное собрание?
  25. Как определить кворум собрания собственников многоквартирного дома?
  26. Определение кворума владельцев жилья в МКД
  27. Можно ли проать простым большинством?
  28. Какие вопросы требуют 2/3 ?
  29. Когда необходимо 100% присутствия и 100% ания?
  30. Общее собрание в МКД в условиях эпидемии: провести, отменить или изменить форму ания. Как действовать
  31. Почему не стоит проводить общее собрание в период эпидемии коронавируса
  32. Как действовать, если собрание уже запланировали
  33. По какой процедуре можно отменить ОСС
  34. Как зафиксировать причины, почему вы отменили ОСС

Как организовать собрание жильцов вашего дома

Правомерно ли собрание собственников с каждым подъездом по отдельности?

Жители многоэтажек привыкли спускать всех собак на управляющие компании и ЖЭКи. Вода не идет, батареи холодные, в лифте темно и страшно, а из подвала пахнет так неприятно, что даже не хочется знать, чем.

Но вместо того, чтобы разогнать нерадивых коммунальщиков, мы привычно обрываем телефоны, пишем жалобы и заочно проклинаем неизвестного техника жилконторы. А потом, конечно, смиряемся с судьбой.

Потому что на практике проще подняться с детской коляской по грязной лестнице на девятый этаж, чем собрать соседей и взять управление домом в свои руки. Но, может, все-таки хватит терпеть и попробовать что-то сделать? Свою помощь активным горожанам предлагает Минстрой.

Равнодушие россиян к судьбе собственных домов волнует не только отдельных бойких соседей, но и чиновников.

В надежде подстегнуть активность граждан Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработало специальную методичку с рекомендациями по организации собраний собственников жилья. Документ опубликован на сайте ведомства и содержит больше 30 листов полезных сведений.

Он поможет жителям многоэтажек разобраться в процедуре управления домом. Разработчики методички рассчитывают, что после ликбеза перспектива общения с соседями перестанет пугать россиян.

В документе Минстроя подчеркивается, что общее собрание будет правомочно, только если удастся достичь кворума. Для этого на встречу должны прийти более 50% собственников жилья или их полномочных представителей.

В качестве доказательства все присутствующие ставят свои подписи в листе регистрации, где указывается ФИО, адрес и реквизиты свидетельства о собственности на квартиру. Если больше половины соседей проигнорировали собрание, всем придется идти по домам.

На практике тяжелее всего именно собрать людей – дальше дело идет бодрее, и собственники жилья включаются в процесс. Общее собрание жильцов ассоциируется у многих со знаменитым фильмом Эльдара Рязанова «Гараж», неудивительно, что никто не рвется принять участие в столь сомнительном веселье.

Но убеждать можно и нужно – расклеивать объявления в подъезде, бросать именные приглашения в почтовый ящик, а лучше выбрать время и лично обойти всех соседей по подъезду.

Всех собственников недвижимости в многоквартирном доме нужно предупредить о проведении собрания за 10 дней, отправив заказное письмо или вручив документ лично в руки. Но рассчитывать на сознательность соседей не стоит – без дополнительной агитации будет не обойтись.

Лучше сделать упор на агрессивную рекламу и обещания новой прекрасной жизни, которая начнется сразу после того, как жильцы возьмут бразды правления в свои руки. Тем более, что опыт многих ТСЖ это подтверждает. Главное, выбрать удобное время для собрания (лучше вечер в середине недели) и четко донести задачу до окружающих.

Взять на себя всю эту работу придется группе инициативных жителей дома по принципу «если не мы, то кто».Как отмечают профессиональные юристы, основные нормы о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме содержит статья 45 Жилищного кодекса РФ.

Но на некоторые конкретные вопросы закон не дает ответа, а методичка Минстроя как раз поможет внести ясность в процедуру. Жители дома смогут опираться на этот документ и в судебных спорах, правда лишь в порядке рекомендаций.

Какие вопросы решает общее собрание жильцов

Если социальная активность соседей в вашем доме пока на зачаточном уровне, но каким-то чудом кворум удалось собрать, первая задача жильцов – определиться со способом управления домом.

На выбор у жителей многоэтажки три варианта:

  • Непосредственное управление собственниками помещений
  • Управление товариществом собственником иди жилищным кооперативом
  • Договор со сторонней управляющей компанией

По первому пути россияне идут редко – непосредственное управление с учетом мнения всех соседей по любому вопросу на практике реально только в малоэтажных домах и таунхаусах. Обычно стоит задача сформировать ТСЖ и назначить надежного председателя из числа самых активных жителей, либо сообща выбрать управляющую компанию, которая будет у всех вызывать доверие.

В компетенцию общего собрания жильцов входит достаточно широкий круг вопросов. Правда на каждой встрече можно обсуждать лишь заранее оговоренный перечень проблем в соответствии с заявленной повесткой дня. В неё может входить:

  • Реконструкция и капитальный ремонт здания

Обсуждению подлежит масса вещей – от ремонта крыши до возведения надстроек или пристроек к зданию.

Собрание также может решить, как распорядиться взносами на капремонт, которые скоро будут введены по всей стране.

Причем собственники жилья могут по собственной инициативе увеличить сумму сбора, а также сообща принять решение взять банковский кредит на реконструкцию дома и определить все нюансы.

  • Использование совместного участка

Что организовать на придомовой территории – детскую площадку, клумбу, парковку? Где выгуливать собак и можно ли ходить по газонам? Все эти вопросы могут решаться кворумом и такие собрания редко проходят спокойно. Однако молодым мамам, автомобилистам, пенсионеркам и собачникам лучше раз и навсегда решить спорные вопросы за круглым столом и определить права и обязанности, чем бесконечно воевать во дворе.

  • Использование общих помещений и текущий ремонт

Часто только общее собрание жильцов способно положить конец стихийным свалкам под лестницами, вечно перегоревшим лампочкам или несанкционированным местам для курения.

Соседи могут обсудить рациональное использование места в парадной для колясок и велосипедов, скинуться на внеплановый, но желанный ремонт в подъезде, и даже выбрать место для отдельной вентилируемой курилки, которая устроит всех.

Помимо рекомендаций по организации общего собрания методичка Минстроя содержит ценные приложения – типовые варианты повесток дня, форм документов, способов уведомлений и т. д., которые участники ТСЖ могут взять за основу. Всю эту документацию можно заполнить, по необходимости откорректировать и использовать в работе, сэкономив на услугах юристов.

Заочное ание – что делать, если на собрание жильцов никто не пришел

Нередко амбициозные планы инициативной группы жильцов многоэтажки разбиваются о выдающееся и непоколебимое равнодушие соседей. Случается, что кворум не собрать никакими силами – тогда активисты падают духом и оставляют попытки расшевелить инертное большинство. Но выход из ситуации есть – любое собрание можно провести путем заочного ания!

Для этого каждому соседу, который владеет недвижимостью в доме, отправляется персональное письмо. В нем должно быть указано:

  • Информация об инициаторе собрания
  • Форма проведения собрания – заочное ание
  • Повестка собрания и вопрос для ания
  • Крайний срок приёма решений собственников по обозначенным вопросам
  • Место или адрес, по которому должны быть переданы решения
  • Место или адрес, где можно ознакомиться с материалами по тебе собрания

Жители дома вписывают свои ответы в специальные бланки, которые получают на руки вместе с информационным письмом о собрании.

Устные волеизъявления и комментарии во внимание не принимаются – только документы, скрепленные подписью. Заочное ание правомочно в том случае, если в нем приняло участие больше половины собственников.

Причем учитываются лишь те голоса, которые были поданы до окончания обозначенного срока приёма.

На практике провести заочное ание не так сложно – люди редко демонстративно равнодушны к вопросам домоуправления, просто всегда находятся дела поважнее. Многие забывают, что покупка квартиры в многоэтажке накладывает определеную ответственность.

Участнику инициативной группы достаточно потратить один или два вечера и обойти всех соседей – лично проинформировать их о собрании, рассказать о повестке дня и забрать подписанные бланки.

Шаблоны форм для ания можно скачать на сайте Минстроя или самостоятельно найти в интернете.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2032849-2014-09-01-kak-organizovat-sobranie-zhiltsov-vashego-doma/

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Правомерно ли собрание собственников с каждым подъездом по отдельности?

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя общего собрания собственников

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности.

Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.

1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

Ответы на вопросы про общие собрания собственников в 2020 году

Правомерно ли собрание собственников с каждым подъездом по отдельности?

Сделал подборку ответов на вопросы , рассмотренные на вебинаре «Общие собрания собственников: ОТ юридических особенностей ДО практики применения».

Может ли, по вашему мнению, инициатором ОСС быть правление ТСЖ как орган управления ТСЖ?

Правление ТСЖ не может быть инициатором общего собрания собственников. Инициатором общего собрания членов ТСЖ оно может быть (в силу указания п.8 ст.148).

В свою очередь инициатором собрания собственников может быть лицо, которое осуществляет правление дома. т.е. ТСЖ в лице председателя правления или ТСЖ в лице правления.

В таком случае, вы указываете, что инициатором является юридическое лицо в виде ТСЖ. А вот от юридического лица у нас уже выступает Председатель правления, либо само правление в лице всех членов ТСЖ.

Поэтому инициатором собрания собственников (в случае управления домом ТСЖ) может быть ТСЖ в лице его органов правления.

Если законопроект и будет принят, общее собрание членов ТСЖ мы проведем ближе к 2021 году, то мы можем на таком ОС принять смету на 2020 год?

Обратите внимание! В вопросе речь идет об уже принятом ФЗ в части проведения собраний собственников и переноса сроков отчетных собраний в 2020 году.

Ни закон, ни общее собрание обратной силы не имеют. Поэтому я бы не рисковал принимать смету на 2020 год к концу года и считать, что я должен доначислить с января 2020 года по день утверждения сметы соответствующую разницу. Я бы учел затраты, которое произвело ТСЖ без учета повышения тарифа, и включил это в смету на 2020 год с даты общего собрания и на последующий 21 год.

В приказе 44/пр «список присутствующих» при очно-заочной форме — это те, кто присутствовал на очной части? Или это список всех, кто принял участие в целом в собрании?

Нигде не указано что должно быть указано в списке присутствующих. Объективно, в Приказе Минстроя не учтены особенности очно-заочной и заочной форм.

Если у нас ание производится путем заполнения письменных бюллетеней с передачей в последствии, к примеру — председателю совета дома или председателю правления, то очевидно, что собрать лиц, которые али в заочной форме для получения подписи будет сложно.

Поэтому список присутствующих мы делаем по очной части собрания. Заочников отдельно не собираем.

 Если при проведении ОС инициатор в бюллетене указывает при принятии решения ДА и НЕТ это является нарушением? ВОЗДЕРЖАЛСЯ- это необходимость? По каждому вопросу повестки дня три варианта ответа. почему не выбор только «за» или «против», неопределенное «решение» собственника, как их трактовать: он ни «за», ни «против», уклонился?

Мы должны четко видеть, что собственник проал ЗА, ПРОТИВ или ВОЗДЕРЖАЛСЯ. Если нет варианта воздержался – это будет нарушение законодательства.

Так как обязательно должна быть возможность высказать свое волеизъявление путем выбора из вариантов ЗА, ПРОТИВ или ВОЗДЕРЖАЛСЯ. Голоса тех, кто воздержался, также учитываются.

Это ни за, ни против, это отдельное волеизъявление собственника. Если большинство проголосуют ВОЗДЕРЖАЛСЯ – значит вопрос будет не принят.

Нужно ли подшивать бюллетени аний для отправки в ГЖИ?

Да, все приложения, в том числе и письменные решения к Протоколу (а письменные решения являются обязательным приложением общего собрания), являются неотъемлемой частью протокола. Поэтому в ГЖИ мы отправляем как Протокол, так и все Приложения. Бюллетени подшиваем и отправляем в ГЖИ.

Если на собрании присутствует представитель собственника, то и в списке присутствующих и в бюллетене ания указывать не собственника, а его представителя?

Единых правил оформления в таком случае нет. Рекомендую взять за основу сформированную в юридическом сообществе практику, где в исковых заявлениях или иных юридических документов указывается сначала представляемое лицо (в нашем случае собственник помещения в МКД), а затем представитель.

Например, в бюллетене это будет так: «Коновалова Ирина Вячеславовна, представитель по доверенности Бурняшев Дмитрий Викторович».

Подскажите, сейчас пытаюсь понять, какие решения принимает собрание собственников дома, а когда собрание ЖСК. Более 95% собственников у нас являются членами ЖСК.

Общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД, полномочия которого перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

В свою очередь, общее собрание членов ЖСК (в том числе жилищного кооператива) является органом управления такого кооператива (ст. 115 ЖК РФ).

ЖК РФ не предусматривает отдельных положений по вопросам полномочий общего собрания членов ЖСК, а отсылает в этой части к положениям Уставов кооперативов. Учитывая, что ЖСК после строительства МКД продолжает осуществлять деятельность по управлению МКД, то как правило, в Уставе дублируют полномочия ТСЖ согласно ст.145 ЖК РФ.

Поэтому, при разграничении полномочий собрания членов ЖСК и собственников помещений руководствуйтесь ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и положениями Устава ЖСК.

Есть испорченный бланк. Для кворума я могу его учитывать? (две галочки поставили, например). Можно ли ввести четвертую графу «неучтенные»?

По общему правилу, согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ кворум имеет место быть, если в собрании приняли участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .

При этом, на сегодня нет единого мнения, что считать принявшими участие в собрание:

  • кто пришел на собрание и проал;
  • кто пришел на очную часть собрания, например, зарегистрировался, но ать не стал вовсе.

Если бюллетень испорчена по всем вопросам, советую не учитывать ее при определении кворума. Если же ание в бюллетени по части вопросов не правильно оформлено, то в целом данный собственник учитывается при определении кворума и ании. Единственное при определении результатов ания по вопросам, где есть испорченные голоса (бюллетени в части ), следует указать на данный факт.

Есть ли на сегодня особенности проведения собраний в связи с COVID? Как в в условиях коронавируса можно проводить обычное очно-заочное собрание?

С точки зрения жилищного законодательства сегодня на проведение общих собраний никаких ограничений и запретов нет. С точки зрения местного законодательства ограничения могут быть (запрещено выходить на улицу, собираться группами людей более определенного количества, соблюдать самоизоляцию и т.д.). Как решить этот вопрос?

Вы можете проводить собрание в очно-заочной форме. Но в уведомлении по проведению очной части вы указываете, что необходимо прийти на собрание в перчатках, маске, т.е.

соблюсти определенные меры профилактики распространения коронавируса. Вероятнее всего придет минимум людей.

Даже если придет 2-3 человека – вы заполняете реестр присутствующих и чисто формально вы соблюли требование законодательства.

Далее вы можете проводить заочную часть, и по итогам составлять протокол. Но опять же, смотрите на свое местное законодательство.

Если есть ограничения по поводу выхода на улицу, есть вероятность, что такой протокол можно будет оспорить (собственник укажет, что на очную часть не смог прийти из-за ограничительных мер, установленных законодательством, и соответственно не мог узнать более подробно про повестку дня, не мог задать интересующие вопросы и т.п.). Можете проводить, но с оглядкой на возможное оспаривание.

Источник: https://burnyashev.ru/pro-obschie-sobraniya-sobstvennikov-v-2020-godu/

Как определить кворум собрания собственников многоквартирного дома?

Правомерно ли собрание собственников с каждым подъездом по отдельности?

Чтобы решения, принятые на общем собрании были обязательными для всех жильцов, нужно созвать достаточное количество собственников. В противном случае вы сможете лишь обсудить проблему, но не примите никакого решения.

Сколько же должно присутствовать жильцов, чтобы собрание считалось состоявшимся и что такое кворум?

На разные случаи жизни закон предусматривает особый ответ. Давайте рассмотрим все варианты.

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

ВНИМАНИЕ! Необходимо заранее рассчитать нужное число участников, исходя из сути обсуждаемых вопросов и количества собственников на дату проведения ания

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество , которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Можно ли проать простым большинством?

Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.

При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

ВАЖНО! Все вопросы, которые касаются исключительно обслуживания дома и связанных с этим расходов, можно решить простым большинством.

Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

Какие вопросы требуют 2/3 ?

Получить 2/3 Вам нужно в тех случаях, когда дело касается судьбы общедолевого имущества. Речь не об обслуживании, а о распоряжении имуществом.

Например, если на придомовой территории кто-то хочет поставить киоск и просит отдать ему небольшой участок земли в аренду, то разрешение простого большинства будет недостаточно.

Главным вопросом, который требует 2/3 согласных, является тема реконструкции и капитального ремонта дома.

Кроме того, такое же количество Вы должны будете собрать, когда ставится вопрос о серьёзных финансовых тратах.

Когда фигурируют большие суммы, то 2/3 – не просто требование, но и дополнительная страховка, которая избавит Вас от судебных разбирательств.

ВНИМАНИЕ! Закон указывает лишь минимальное число собственников, которое необходимо для принятия решения, однако Вы можете увеличить его.

Например, если закон требует лишь 50% , собрание вправе установить, что нужно согласие не менее 2/3 жильцов. Помните, что общие решения имеют юридическую силу и могут ужесточать указанные в законе цифры по общему усмотрению. Лишь помните, что уменьшать эти нормы вы не вправе.

Такое же ание нужно, если решается вопрос размещения рекламы: установка билборда и другого рекламного оборудования на крыше, на стенах или на придомовой территории.

Это относится к любому вопросу использования общей собственности МКД.

Часто необходимость принятия решения связана с чьим-либо желанием использовать помещение или территорию в коммерческих целях, например, перестроив подвал под небольшой магазин или парикмахерскую.

Другой вариант использования общей собственности — сооружение отдельного крыльца для входа на первый этаж при перестройке квартиры в магазин.

Изменять границы владения без 100% незаконно. Если такая конструкция нарушает границы придомовой территории общего пользования, необходимо получить одобрение собрания.

Когда необходимо 100% присутствия и 100% ания?

Когда возникает необходимость единогласного принятия решения, то во многих случаях ситуация заходит в тупик.

Во-первых, собрать всех собственников и организовать обсуждение, да ещё чтобы все высказались «за» — дело весьма проблематичное.

Во-вторых, требование о 100% в законе упоминается лишь в нескольких моментах, да и то без категоричности. О присутствии же всех на собрании речи не идёт.

Когда же по закону Вам нужно будет получить согласие всех владельцев? Совершенно точно вам нужно собрать все голоса, в следующих ситуациях:

  1. Снос здания и переезд жильцов по одной из программ обновления и реконструкции домов старого фонда. Имеются в виду новые программы, например, программа замены «хрущёвок» на новостройки в Москве.

    Если Вы собрали лишь большинство подписей, то можете попробовать добиться своего в суде, однако вероятность успеха ничтожно мала.

  2. Реконструкция сооружения.

    Несмотря на то, что по закону для этого пункта нужно лишь 2/3 владельцев, без полного согласия на Вас могут подать в суд.

    Речь идёт о тех случаях, когда в ходе реконструкции будут изменены границы общей территории, при которых собственность жильцов будет уменьшена.

ВАЖНО!Вам нужно получить 100% согласие, если полная реконструкция дома или частичный ремонт приведут к изменениям границ собственности, скажем, если часть придомовой территории станет недоступной для общего пользования.

Если же Вы получите одобрение лишь 2/3 владельцев, то в будущем можете нарваться на судебные разбирательства.

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:

Итак, кворум – это минимально необходимое для принятия решения количество собственников на общем собрании.

Во многих случаях он составляет более половины от общего числа, однако для принятия самых важных решений всё же нужно получить 2/3, например, когда на повестке дня реконструкция дома или сдача в аренду общедомовой площади.

В отдельных случаях, когда вопрос касается изменения границ собственности, нужно получить согласие всех владельцев.

Источник: https://kapremont.expert/mnogokvartirniy-dom/sobraniye-sobstvennikov/kvorum-s.html

Общее собрание в МКД в условиях эпидемии: провести, отменить или изменить форму ания. Как действовать

Правомерно ли собрание собственников с каждым подъездом по отдельности?

08.04.2020

Не стоит проводить ОСС сейчас, когда в большинстве регионов введен режим полной самоизоляции. В рекомендации мы рассказали, можно ли изменить форму ОСС и чем грозит отказ от проведения собрания.

Почему не стоит проводить общее собрание в период эпидемии коронавируса

Участие собственников подвергает риску их здоровье и здоровье сотрудников УО, ТСЖ, ЖСК. Форма ания влияет на степень риска, но нет формы, которая исключит любой риск заражения, и вот почему.

Существует три формы ОСС: очная, заочная и очно-заочная. Заочная форма кажется подходящей для ситуации с карантином, но только на первый взгляд.

Во-первых, нельзя провести ОСС в заочной форме, если ранее по этой же повестке не было попытки провести собрание с этой же повесткой в очной форме. Это правило заложено в ЖК, его не меняли в связи с пандемией коронавируса.

Во-вторых, Правительство каждый день ужесточает административную и уголовную ответственность за несоблюдение карантина, вводит новые санкции за нарушения в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Проводя собрание, вы рискуете попасть под ответственность.

В-третьих, инфекционисты говорят о том, что коронавирус COVID-19 может сохраняться на бумажных и других поверхностях несколько дней. Это означает, что опасность сохраняется на бланках решений и на ящиках, куда собственники будут сдавать заполненные решения. В таком случае риску заражения подвергаются люди, которые будут проводить подсчет .

Очно-заочная и очная формы ОСС подразумевают личное присутствие собственников. В условиях соблюдения карантина и самоизоляции люди не смогут принять участие лично, тогда собрание просто не состоится.

Как действовать, если собрание уже запланировали

Мы рекомендуем отменить запланированное ОСС, чтобы не подвергать опасности собственников помещений и своих сотрудников.

Кроме того, утвердили штрафы за нарушение санитарно-эпидемиологических норм и нарушение карантина при режиме ЧС или при возникновении угрозы распространения заболевания, представляющего опасность для окружающих.

Ситуация:

“мы обязаны провести ОСС, чтобы определить порядок погашения задолженности по взносам на капремонт, нужно ли его отменять

Лучше отменить ОСС. Действительно, владелец спецсчета при определенных условиях обязан провести ОСС, чтобы принять решение, в каком порядке погасить задолженность по взносам на капремонт (ч. 9 ст. 173 ЖК).

Вместе с тем, случившаяся эпидемия – это форс-мажор, что уже признают власти.

По какой процедуре можно отменить ОСС

Закон не предусматривает специального порядка, как отменить или перенести ОСС. В ЖК даже нет такой формулировки, как отмена собрания.

Мы предлагаем отменить ОСС тем же способом, которым вы о нем уведомили, – известите собственников помещений в МКД. Не стоит переносить ОСС, ведь придется указать новые сроки, а о них пока рассуждать сложно.

Составьте сообщение, в котором укажите причину отмены и возможные последствия, если они есть. Также укажите, что собрание состоится после окончания эпидемии, о чем вы уведомите дополнительно.

Направьте сообщение об отмене ОСС по адресам электронной почты, опубликуйте в чате с жителями, разместите на первом этаже в подъездах. Жители, которые находятся на самоизоляции, но выходят вынести мусор или за продуктами, смогут также увидеть сообщение об отмене ОСС.

Закон не предусматривает специальные способы уведомления об отмене собрания, поэтому вы можете выбрать любой удобный для вас способ.

Сообщение направьте всем собственникам тем же способом, которым уведомляете об ОСС, а также по дополнительным каналам.

Ситуация

можно ли закончить ОСС, которое уже идет, но срок окончания приема решений попадает на карантин

Есть два варианта в текущих условиях: отменить или закончить ОСС, если вопросы в повестке жизненно важные.

По важным вопросам можно завершить заочную часть ОСС, но соблюсти меры предосторожности.

Инфекционисты в открытых источниках информации сообщают о том, что коронавирус может оставаться на бумаге. Это означает, что риску заражения подвергаются люди, которые будут проводить подсчет .

В таком случае не собирайте письменные решения в ящик – используйте открытые поверхности, а подсчет производите не ранее чем через пять дней после окончания сбора решений, чтобы коронавирус погиб.

Сроки составления протокола это позволяют.

Сотрудник, который будет сканировать решения собственников, должен делать это в одноразовых перчатках. Подсчитать голоса члены счетной комиссии могут дистанционно по сканам решений.

Отмените ОСС, если вопросы повестки не требуют срочных решений.

Как зафиксировать причины, почему вы отменили ОСС

Чтобы впоследствии доказать, что вы отменили ОСС не по своей воле, собирайте документы. Собирайте документы в пользу того, что действовали в условиях форс-мажора.

Если возникнет спор или конфликт, у вас должно быть подтверждение того, что провести собрание было невозможно. Согласно пункту 1.3 положения о порядке свидетельствования ТПП обстоятельств непреодолимой силы, являющегося приложением к постановлению Правления ТПП от 23.12.2015 № 173-14, массовые заболевания относят к форс-мажору.

Создайте папку и сохраните все документы, которые подтверждают эпидемиологическую ситуацию и карантин (всеобщую самоизоляцию) в вашем субъекте РФ. Это могут быть федеральные, региональные и местные нормативно-правовые акты, письма местных органов власти, письма контрольно-надзорных органов.

Органы власти и органы МСУ могут дополнительно выкладывать на своих сайтах информацию о запрете на проведение ОСС. Сделайте скриншоты этих страниц и сохраните у себя. Например, в некоторых регионах ГЖИ письменно обращается к управленцам с просьбой временно не проводить ОСС.

Рисунок 3. Пример письма ГЖИ с просьбой временно не проводить ОСС

Если собрание нужно было провести незадолго до того, как начался карантин, вложите в папку документы, подтверждающие уведомление собственников о проведении ОСС. Также вложите сообщение о том, что собрание вы отменили из-за эпидемии коронавируса. Так вы подтвердите, что предприняли все, чтобы провести собрание, но не смогли его завершить, так как не могли подвергать риску здоровье граждан.

 © Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Источник: https://domostroy.kvado.ru/news/22874

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: