Признание права собственности, банкротство застройщика

Содержание
  1. Банкротство застройщиков и права участников долевого строительства
  2. Признание права собственности на квартиры за дольщиками – участниками строительства
  3. Включение в реестр требований кредиторов/реестр требований о передаче жилых помещений
  4. Реестр обманутых дольщиков – Сводный реестр пострадавших соинвесторов
  5. Нежилые помещения в банкротстве застройщика
  6. Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился – ЮК
  7. В каких случаях необходимо обращаться в арбитражный суд за признанием права собственности на квартиры, нежилые помещения и машино-места
  8. 1. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано.
  9. 2. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан.
  10. 4. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта), дольщик проживает в квартире.
  11. Банкротство застройщика: порядок, суд, последствия, адвокат
  12. Кто может инициировать банкротство застройщика?
  13. Порядок банкротства застройщика
  14. Иск о признании застройщика банкротом
  15. Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?
  16. Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?
  17. Признание права собственности при банкротстве
  18. Последствия банкротства застройщика
  19. Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге

Банкротство застройщиков и права участников долевого строительства

Признание права собственности, банкротство застройщика
Банкротство застройщика, права участников долевого строительства

Как показала практика деятельности ООО ЮК Антанта за последние 3-4 года, до 30-50% арбитражных споров заместились более актуальной сейчас категорией дел – банкротство застройщиков.

Каждые 3-4 месяца мы слышим о вводимых процедурах банкротства в отношении субъектов многоквартирного долевого строительства. А каждое такое дело неизбежно вовлекает в новую стадию взаимоотношений десятки или сотни его участников – дольщиков.

Судебная практика не разграничивает на основании какого договора признается участником строительства конкретный дольщик – предварительный договор, договор долевого участия, соинвестирования, купли-продажи и др.

Принципиальным является вопрос наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого начато и не завершено полностью.

Наши юристы и я сопровождаем единовременно несколько таких процедур и встречаемся с совершенно непредсказуемыми ситуациями. Практика рассмотрения судами положений параграфа 7 главы 9 Закона о несостоятельности (банкротстве) только на начальном этапе ее формирования и требует особого подхода со стороны сопровождающих такие вопросы юристов.

В данном материале я хотел бы обратить внимание на часть основных вопросов, которые систематически встают у участников строительства перед юристами и арбитражным судом: признание права собственности на недострой и целесообразность такого действия, включение в реестр обманутых дольщиков, а, также, оформление нежилых помещений в деле о банкротстве застройщика.

Признание права собственности на квартиры за дольщиками – участниками строительства

Оформление в объекте незавершенного строительства либо завершенного строительством объекта права собственности в регистрирующем органе в абсолютном большинстве случаев является стратегической ошибкой и влечет негативные последствия в будущем.

Речь идет о том, что процедуры банкротства изначально вводятся для защиты интересов управляемых ими кредиторов. После введения любой процедуры банкротства застройщика для включения в реестр требований кредиторов принимаются требования участников строительства.

К примеру, после истечения 2х месяцев после публикации о введении процедуры наблюдения в официальных информационных источниках, кредиторы обязаны подать свои требования о включении в реестр.

После рассмотрения всех, поданных в указанный двухмесячный срок, требований, реестр должника считается сформированным и проводится первое собрание кредиторов.

На этом собрании, основываясь на проведенном временным управляющим анализе хозяйственной деятельности, финансовом состоянии должника, решаются основные стратегические вопросы по застройщику – какая процедура должна быть введена далее в целях обеспечения прав и законных интересов дольщиков, что в ней должно произойти и кто этой процедурой должен руководить (нужна ли смена арбитражного управляющего).

Признать право собственности на недострой в арбитражном суде достаточно проблематично. После возбуждения дела о банкротстве в отношении застройщика, обращаться с какими-либо требованиями к застройщику вне рамок дела о банкротстве нельзя.

Однако, если дольщик используя какие-либо возможности и ухищрения признает право собственности на свою квартиру, то он “выпадает” из процедуры банкротства. Являясь, так называемым, титульным собственником, он не имеет права требования передачи объекта от застройщика в деле о банкротстве, т.к.

с формальной точки зрения это требование уже удовлетворено и дольщик владеет объектом недвижимости.

Но мы с вами понимаем, что в большинстве случаев, ни о каком реальном владении речи не идет, дольщик лишь “выуживает” бумагу под названием “свидетельство о праве на собственность” на объект, к которому и подойти нельзя.

В итоге, получается, что в результате оформления права собственности в банкротстве на жилое помещение, дольщик лишается всех прав установленного кредитора в деле о банкротстве.

Далее, все вопросы о судьбе застройщика и дома данный собственник решать не вправе на основании действующего закона.

Если же, за таким поступком последуют десятки людей, то судьба дома будет решаться довольно ограниченным кругом лиц, и не факт, что заинтересованных в передаче дома участникам строительства.

Мы являлись свидетелями ряда собраний кредиторов, куда арбитражный управляющий вовсе не допускал лиц, имеющих права собственности в отношении объектов застройщика. С формальной точки зрения, такая возможность у управляющего есть.

Поэтому, мы, в большинстве случаев, не рекомендуем оформлять право собственности на объекты незавершенного строительства в делах о банкротстве застройщика и лишать тем самым себя всех, предоставленных законодателем прав в деле о банкротстве.

Исключение составляют лишь полностью законченные строительством дома, либо при желании и возможности дольщиков взять 100% финансирования объекта на себя.

Включение в реестр требований кредиторов/реестр требований о передаче жилых помещений

По данной теме мной написано достаточно много материала, поэтому подробно останавливаться тут не имеет смысла. Что важно иметь ввиду – необходимость включения в реестр, чем раньше среагировать, тем лучше.

Среагировать необходимо на публикацию в официальном издании о введении той или иной процедуры банкротства, подав в указанный в ней срок установленного образца требование о включении в соответствующий реестр.

Требование с приложением направляется арбитражному управляющему, самому застройщику и, после, сдается в арбитражный суд. Далее, отслеживаем получение требования арбитражным судом и назначение дела к судебному разбирательству.

Являемся во все судебные заседания и выступаем по существу нашего требования и задаваемых участниками процесса вопросов, пока не будет оглашено определение о включении в реестр либо об отказе во включении в реестр требований кредиторов. Во втором случае, анализируем определение суда на предмет перспективы его обжалования.

Образец требования о передаче жилого помещения

По нашему опыту, порядка 7-10% дольщиков неплохо справляются с включением в реестр своими силами, остальным рекомендуется не тратить не только свое время, деньги и силы, но и нервы и время арбитражного управляющего и суда и нанимать профессионального представителя для включения в реестр. Фразу о необходимости привлечения юристов в таких ситуациях мы слышим в судебных процессах регулярно от председательствующего судьи, который, после нескольких десятков судебных процессов в день, очень тяжело реагирует на извинения дольщиков и на объяснения, что “первый раз в арбитражном суде” и “не знал”. Следует иметь ввиду, что стоимость работы юристов при включении десятков требований кредиторов уменьшается в разы и становится соизмеримой с реальными затратами дольщика на самостоятельное включение в реестр.

Реестр обманутых дольщиков – Сводный реестр пострадавших соинвесторов

Не стоит путать данный бюрократический элемент с реестром требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства, порядок включения в который был описан выше.

На сегодняшний день (2015 год), “Сводный реестр пострадавших соинвесторов”, который и принято в обиходе называть Реестр обманутых дольщиков, регулируется только Распоряжением Минмособлстроя от 06.12.

2010 N 56 “Об организации работы по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области”.

Как следует из его пункта 1.2., целью его ведения на территории Московской области, как и целью ведения Сводного перечня проблемных объектов (Реестр проблемных застройщиков), является создание на их основе информационной базы данных по проблемным застройщикам и пострадавшим в результате их деятельности соинвесторам, анализ деятельности территориальных органов

долевое строительство и банкротство застройщиков

самоуправления Московской области по реализации Закона Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ “О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области”.

Собственно, на установлении порядка ведения Реестра обманутых дольщиков и Реестра проблемных застройщиков и замыкается регулирование данного Распоряжения.

Что касается Закона № 84/2010 О защите инвесторов, то из его статей 3 и 4 Закона следует, что должны разрабатываться и согласовываться мероприятия, направленные на завершение строительства проблемного объекта, принимаются решения о привлечении нового застройщика, предоставляется застройщику отдельный земельный участок, оказывается содействие соинвесторам в защите их прав..

Тут мы также не находим желанных, конкретных инструментов помощи обманутым дольщикам, таких как: выделение земельных участков для новых застройщиков/инвесторов/подрядчиком в виде обязанности местной администрации, выделение денежных субсидий пострадавшим соинвесторам либо объекту в целях завершения его строительства, предоставление Реестру обманутых дольщиков другого жилого фонда на данной территории и др. Мы не говорим о наличии у всех администраций и муниципальных образований таких ресурсов, но и в их отсутствие указанные законы и распоряжения, зачастую, зря обнадеживают дольщиков.

На сегодняшний момент, мы не даем рекомендации по включению соинвесторов в Реестр обманутых дольщиков – Сводный реестр пострадавших соинвесторов ввиду отсутствия прямой целесообразности. Такой наш подход единообразен ко всем находящимся у нас на юридическом обслуживании дольщикам и их объединениям.

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

Завершить данный материал я хотел бы вопросом, который волнует довольно большое количество соинвесторов – по нежилым помещениям в деле о банкротстве. Это очень неоднозначный и, потому, болезненный для соответствующей категории дольщиков вопрос.

Проблема в том, что абсолютное большинство кредиторов по помещениям, не являющихся жилыми, полагают себя равными в правах относительно всех других соинвесторов в банкротстве застройщика. Это следует из логики выстроенных с застройщиком взаимоотношений и их схожести со всеми кредиторами по жилым помещениям.

На самом же деле, детальное изучение судебной арбитражной практики рассмотрения дел о банкротстве застройщиков как и самого параграфа 7 нам показывает, что кредиторы по нежилым помещениям фактически представляют из себя “иных лиц” в деле о банкротстве (понятие закреплено в ст. 201.8 Закона).

Сам параграф 7 о банкротстве застройщика не регулирует взаимоотношения с коммерческими кредиторами. То есть все, что сказано в нормах Закона по банкротству застройщиков не касается нежилых помещений, за исключением одной неоднозначной нормы – ст. 201.

8 о любых других требованиях в отношении недвижимого имущества застройщика.

Это не простой, но единственный путь требовать оплаченное нежилое помещение от застройщика. То, в какой правовой конструкции заявляются требования – сильно зависит от каждого конкретного случая.

Если не использовать данную норму, то остается лишь заявлять денежное требование залогового кредитора, отказавшись от дальнейшего исполнения договора долевого участия (соинвестирования) застройщиком и оставшись ожидать поступления живых денег в конкурсную массу для распределения между всеми денежными кредиторами.

Источник: https://jurist-arbitr.ru/bankrot/bankrotstvo-zastrojshhika-prava-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva/

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился – ЮК

Признание права собственности, банкротство застройщика

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме.

К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц.

По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим.

Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта.

Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам.

Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье.

И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота.

Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств.

Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku

В каких случаях необходимо обращаться в арбитражный суд за признанием права собственности на квартиры, нежилые помещения и машино-места

Признание права собственности, банкротство застройщика

Помощь в признании права собственности

16 000 рублей

на квартиры, машино-места и нежилые помещения

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения.

ПОДРОБНЕЕ

Если застройщик признан банкротом, и дольщик не успел зарегистрировать право собственности в Росреестре по какой-либо причине, препятствующей этому, то за признанием права собственности следует обращаться в арбитражный суд, вынесший решение о банкротстве. Иного способа, как признание права собственности в судебном порядке, нет.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве все дела о признании наличия или отсутствия права собственности в случае банкротства застройщика рассматриваются только в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде.

В арбитражный суд при банкротстве застройщика могут обратиться:

  • дольщик с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место и нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • собрание участников строительства с ходатайством (заявлением) о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых и нежилых помещений в доме и машино-мест.

Рассмотрим следующие варианты, у каждого из которых свои минусы, но именно в третьем случае дольщик становится заложником:

  1. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано;
  2. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан;
  3. собрание кредиторов обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан;
  4. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован, подписан предварительный договор), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта).

1. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано.

В первом случае дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд при следующих обстоятельствах:

  • застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
  • участником долевого строительства заключен ДДУ или Договор переуступки;
  • объектом долевого строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимости от его площади;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено;
  • до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом квартира передана по двустороннему передаточному акту или акту передачи, подписанному в одностороннем порядке застройщиком;
  • регистрация права собственности в Росреестре по какой-либо причине невозможна, например, в связи с отсутствием полного комплекта документов, необходимого для подачи заявления о регистрации права собственности.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, определяющей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, закреплен порядок погашения требований тех дольщиков, кто успел получить передаточный акт до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

___

В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

п.8 ст. 201.11 Закона о несостоятельности(банкротстве)

Это означает, что дольщик не должен направлять конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр. Он обязан обратиться в арбитражный суд самостоятельно с заявлением о признании права собственности.

При этом его дело будет квалифицировано как обособленный спор в деле о банкротстве. И условием успешного исхода дела является соблюдение всех процессуальных нюансов при подаче заявления и в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьи 201.8 Закона о банкротстве (в отличие от судов общей юрисдикции).

За рассмотрение заявления истцу необходимо оплатить госпошлину в размере 6000 рублей. Судебные расходы, включая госпошлину, в итоге заплатит проигравшая сторона, но в 99% случаев дольщики не могут вернуть эти деньги, т.к. они не признаются арбитражными судами текущими расходами и попадают в порядке очередности в почти безнадежную четвертую очередь.

Поэтому святая обязанность дольщика – как можно скорее, не дожидаясь банкротства застройщика, обратиться в суд общей юрисдикции за признанием права собственности при наличии обстоятельств, не позволяющих зарегистрировать право собственности в Росреестре на законных основаниях. В том числе и потому, что шансы возместить судебные расходы гораздо выше.

Если Вы пропустили возможность обращения в суд общей юрисдикции, мы можем помочь решить проблему в арбитражном суде.

В ином порядке погашаются требования тех дольщиков, кто не успел подписать передаточный акт (или подписал, но по вине застройщика не получил на руки свои 2 экземпляра).

Если акт не подписан, возможны также 2 варианта действий.

2. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан.

Первый вариант при отсутствии передаточного акта предоставляет дольщику возможность обратиться в арбитражный суд самостоятельно в порядке, закрепленном в статье 201.8 Закона о банкротстве, минуя конкурсного управляющего и собрание кредиторов, т.е. не включать свои требования в реестр.

В соответствии с пунктом 8.1. статьи 201.11 Закона о банкротстве участник строительства должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место или нежилое помещение и при отсутствии передаточного акта.

Суд может удовлетворить его требования только в том случае, если дольщики хотя бы 1/3 жилых помещений в доме, машино-мест, нежилых помещений до признания застройщика банкротом уже обращались в суд общей юрисдикции, и за на ними было признано право собственности в судебном порядке. Либо дольщикам все той же трети жилых и нежилых помещений и машино-мест удалось получить передаточный акт и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, т.е. в Росреестре.

___

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

п. 8.1 статьи 201.11 Закона о несостоятельности(банкротстве) Как видим, обращение в арбитражный суд осложняется необходимостью трудоемкого сбора доказательств о ранее признанных или зарегистрированных правах на жилые помещения в доме.

Второй вариант действий при отсутствии передаточного акта подразумевает направление конкурсному управляющему заявления о включении требований в реестр. И дольщик становится заложником собрания кредиторов и конкурсного управляющего.

Если лишь незначительная часть дольщиков дома зарегистрировала право собственности, или получила судебное решение о признании права собственности в судебном порядке, то вопрос о погашении требований путем передачи квартир, машино-мест и нежилых помещений будет решаться анием на общем собрании кредиторов.

Аналогично решается вопрос и о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений в тех домах, которые будут достроены уже после введения конкурсного производства.

Вся процедура осуществляется в соответствии с положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве (за исключением пунктов 8 и 8.1, которые применяются в случаях, описанных нами выше). Положения статьи 201.8 не применяются.

Конкурсный управляющий в этом случае должен вынести на рассмотрение собрания вопрос о возможности передать квартиры.

Если собрание кредиторов решит, что это возможно, то оно обращается в арбитражный суд с заявлением(ходатайством) о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений.

Суд рассматривает его и выносит положительное определение только при одновременном соблюдении условий, описанных в пункте 3 статьи 201.11.

Сойдутся ли звезды, будут ли все эти условия соблюдены одновременно в момент ания? Какой отчет об оценке предоставит конкурсный управляющий собранию, какова будет стоимость погашаемых требований, какова позиция кредиторов по обязательствам, не обеспеченным залогом, хватит ли средств для погашения текущих платежей и т.д.? … и процесс может затянуться.

4. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта), дольщик проживает в квартире.

Прежде, чем мы рассмотрим четвертый случай, хотим пояснить, что подразумевается под договором и актом.

Законодатель в Законе о банкротстве, в законах № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и № 218-ФЗ от 29.07.

2017 «О публично-правовой компании по защите прав дольщиков», а также Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства – на площадке Дом.

рф, равно как и мы в настоящей статье, под договором подразумевают ДДУ, а под передаточным актом – акт приема-передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ (подписанный как обеими сторонами, так и односторонний).

Все иные заключенные договоры и подписанные акты не рассматриваются как основания для защиты дольщиков в соответствии с 214-ФЗ и 218-ФЗ.

Формально у вас нет Договора и Акта, и вы не являетесь участником строительства, если между вами и застройщиком изначально был заключен предварительный договор, и до банкротства застройщика вы не успели подписать основной договор, т.е. «настоящий ДДУ», и, следовательно, ключи вы получили вместе с актом о передаче квартиры во временное пользование (застройщики могут по-разному называть этот документ).

Для этой категории дольщиков обанкротившихся застройщиков Урбан Групп, например, Фонд защиты прав дольщиков предлагает только одно решение, такое же, как при незарегистрированном в Росреестре, но оплаченном, в т.ч.

частично, или неоплаченном ДДУ – направить конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр о передаче жилых помещений и ждать благосклонности собрания кредиторов и конкурсного управляющего. Процедура аналогична той, что описана выше в варианте 3.

Отдадут ли они добровольно квартиру, как думаете, если вы живете там временно, и этот факт подтвержден актом?

Мы рекомендуем при наличии предварительного договора и если дом сдан, ни в коем случае не включать свои требования в реестр, а обратиться за защитой своих прав в суд.

Главное – иного варианта, как признание права собственности в судебном порядке, к сожалению, у вас нет.

Огромным плюсом будет ваше претензия, направленная застройщику до его банкротства с требованием подписать ДДУ. Даже если вы ее не направляли, ваше право на владение объектом недвижимости можно доказать, положительная судебная практика имеется, в т.ч. арбитражная.

Сложность дела выше, чем в варианте, рассмотренном в п.1. Все остальные моменты, включая порядок рассмотрения дела арбитражным судом, размер госпошлины, аналогичны случаю, рассмотренному в п.1 статьи:

  • застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
  • заключен предварительный договор или иной договор;
  • объектом строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение вне зависимоси от его площади;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома или здания получено;
  • до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом объект недвижимости  передан во временное пользование по акту или ордеру на вселение (пользование);
  • регистрация права собственности в законном порядке невозможна в связи с отсутствием передаточного акта и зарегистрированного ДДУ.

Мы можем оказать помощь в признании права собственности при незарегистрированном ДДУ и отсутствующем передаточном акте. 

Помощь в признании права собственности

20 000 рублей

на квартиры, машино-места и нежилые помещения

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения. При заключеном предварительном договоре или ином договоре, отличном от ДДУ, при наличии акта прередачи объекта недвижимости во временное пользование или ордера на вселение, т.е. иного документа, отличного от передаточного акта.

ПОДРОБНЕЕ

Источник: http://ddu-jurists.club/priznanie-prava-sobstvennosti-v-arbitrazhnom-sude-pri-bankrotstve-zayastrojshchika.html

Банкротство застройщика: порядок, суд, последствия, адвокат

Признание права собственности, банкротство застройщика

   На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным.  Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!

Кто может инициировать банкротство застройщика?

   Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу.

Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.

   Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.

Порядок банкротства застройщика

   При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.

   При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома.

Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику.

Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.

   Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками.

Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд.  По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода.

И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.

Иск о признании застройщика банкротом

   Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:

  • о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
  • об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании

   Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.

   После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.

ПОЛЕЗНО: закажите исковое заявление у нашего адвоката по ссылке, кроме того смотрите видео с дополнительными советами адвоката

Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?

   В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.

   Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

   После того как в официальных информационных источниках появилось объявление о банкротстве застройщика и на почтовый адрес пришло соответствующее уведомление от управляющего, Вы должны в течение трех месяцев определиться с тем, что же Вы хотите: деньги или квартиру, а затем заявить свои требования с указанием выбранного варианта.

   Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика.

После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений».

И здесь есть свои особенности:

  • когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
  • когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.

   В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.

ПОДРОБНЕЕ по ссылке материал о защите дольщиков на нашем сайте

Признание права собственности при банкротстве

   Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.

   Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи.

При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект.

Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует. 

   Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела.

И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.

Последствия банкротства застройщика

   Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит.

Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично.

В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».

   Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег.

Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни.

Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.

   Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние.

   В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери.

 Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.

Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/bankrotstvo-zastrojshhika/

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: