Сколько процентов голосов собственников МКД нужно для перевода жилого помещения в нежилое?

Содержание
  1. Сколько процентов нужно набрать при проведении общего собрания собственников МКД и ТСЖ – в 2020 году
  2. Можно ли проать простым большинством?
  3. Определение кворума встречи собственников жилья МКД
  4. Сколько нужно для кворума
  5. Можно ли ать большинством
  6. Перечень вопросов, которые требуют 2/3
  7. Ситуации, когда необходимо 100% из 100 ания
  8. Возможно ли внеплановые?
  9. Правила подсчета на ОСС
  10. Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2020 году
  11. Что это такое?
  12. Нужно ли согласие:
  13. Собственников
  14. Соседей
  15. Совладельцев жилого помещения
  16. Арендаторов, нанимателей
  17. Как правильно составить согласие на перевод жилого помещения в нежилое
  18. Форма и содержание
  19. Нужен ли протокол общего собрания жильцов?
  20. Как перевести квартиру без согласия?
  21. Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое
  22. Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ
  23. Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение
  24. Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений
  25. В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение
  26. Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения
  27. Иметь ввиду
  28. Особенности согласования перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2019 году
  29. Правовое регулирование
  30. Процедура вывода помещения из жилого фонда
  31. Документы для оформления перевода
  32. Кворум общего собрания
  33. Принятие решения на собрании МКД
  34. Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок процедуры, пошаговая инструкция
  35. Основные условия перевода в нежилое помещение
  36. Шаг 1. Переустройство и перепланировка
  37. Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД
  38. Предварительный сбор подписей
  39. Подготовка к общему собранию
  40. Оформление результатов собрания
  41. Шаг 3. Подача заявления на перевод в нежилое помещение
  42. Шаг 4-5.  Строительные работы, проверка соответствия Проекту
  43. Шаг 6. Внесение сведений в ЕГРН
  44. Стоимость перевода квартиры в нежилое помещение
  45. Подведем итоги

Сколько процентов нужно набрать при проведении общего собрания собственников МКД и ТСЖ – в 2020 году

Сколько процентов голосов собственников МКД нужно для перевода жилого помещения в нежилое?

Голосовать можно, присутствуя лично или передав полномочия другому гражданину РФ, путем оформления доверенности. Помимо этого, современные технологии позволяют инициировать процедуру решения коллективных вопросов – онлайн, например, в системе «Домсканер».

Для правильного составления документа на представление интересов на совещаниях МКД, обратитесь в юридическую компанию. Доверенность формируется на основании норм, прописанных в Постановлении №181/1, с изм. и доп. 2020 года.

Львиная доля решаемых вопросов обуславливает признание кворума состоявшимся, если количество участников проавшего коллектива будет больше половины. Однако встречаются темы, когда требуется решение двух третьих от общего числа жильцов или единогласного принятия на заседании.

Невозможно одновременно проводить две формы встречи, т. к. ни в одном из случаев кворум для принятия решения на собрании собственников не будет достигнут, так как результаты считаются неправомочными.

Согласно законодательным записям о жилищных условиях РФ № 188/ФЗ (29 декабря 04 года), встреча владельцев многоквартирного дома проводится обязательно не реже одного раза в год. Временные рамки для этого – апрель-июнь следующего календарного периода.

Остальные сборы жильцов являются внеочередными. Инициатива может исходить от любого владельца недвижимости в МКД.

Можно ли проать простым большинством?

Львиную долю вопросов можно решать простым большинством.

При этом стоит понимать, что речь идёт не о большинстве всех собственников, а лишь о большей половины присутствующих.

Например, кворум на общем собрании составляет 50% владельцев, а решение принимается большинством среди этих участников.

По сути, минимальный порог для принятия решения является более 25% всех собственников, что составляет лишь 4-ю часть от их числа.

Простым большинством вы также можете решить вопросы управления домом, проведя выборы Совета и председателя дома. Вы сможете установить размер их вознаграждения, а также определить дополнительные правила проведения общего собрания, например, установив число обязательных заседаний в году.

Этого числа также будет достаточно для утверждения контрактов на обслуживание дома и проведение небольшого ремонта.

Определение кворума встречи собственников жилья МКД

Кворум собрания собственников многоквартирного дома достигается не стандартным суммированием «поднятых рук», а выявленным соотношением принадлежащих метров каждому участнику схода. Площадь выделенной единицы помещения, входящей в состав МКД, играет основополагающую роль.

Посмотрите видео: «Онлайн-ание на ОСС в МКД — «ОСС на 100%» и ИС «Моя Квартира».»

К примеру, S многоквартирного дома составляет 1000 м2, то есть это 100 %. Площадь недвижимости – 50 кв.метров, соответственно 5% от общего количества. Если жилец владеет 100 м2, то долей в референдуме признается 10%.

Таким образом, численность лично посетивших граждан и проавших на встрече, не гарантирует достижения кворума. Необходимо производить расчет пропорций – владелец и метражность принадлежащей ему недвижимости.

Сколько нужно для кворума

Проявляя инициативу о проведении встречи собственников МКД, следует загодя исходя из обсуждаемого вопроса, решить какое количество хватит, чтобы кворум состоялся.

Дополнительно созывается собрание жильцов МКД и проводится референдум по принципу типа обсуждаемой проблемной ситуации.

Кворум может быть: 50%+1 голос, 2/3, 100%.

Каждый из рассматриваемых случаев, который обсуждается на встрече владельцев МКД, имеет разные цифры для того, чтобы ание признать состоявшимся:

  1. Капремонт здания – ⅔.
  2. Создание ТСЖ – ½.
  3. Заключение контракта с УК или ЖСК – ½.
  4. Работы по увеличению и реконструкции здания – ⅔.
  5. Текущие ремонтные мероприятия, облагораживание придомовых территорий – ½ .
  6. Наделение физического лица или группы людей финансовыми полномочиями – ⅔.
  7. О передаче в пользование части совместно принадлежащего имущества другим лицам на правах аренды – ⅔.
  8. Изменение жилищного фонда МКД в меньшую сторону – полный состав, т. е. 100%.

С юридической точки зрения, регламент и требования прописаны в следующих нормативно-правовых актах:

  1. Первая часть, ст.№ 136 Жилищного кодекса последняя редакция.
  2. Статья № 162 Постановления 188/ФЗ – ред. от 22 января 2020 года.
  3. Ст. № 44 ЖК России.
  4. Первая часть ст. № 46, ЖК – в послед. ред.
  5. Третья ч. ст. № 36, ЖК в обновленной редакции.

Необходимый кворум в зависимости от темы собрания

Можно ли ать большинством

Много обыденных вопросов решается анием большинства, то есть, когда кворум – это 50 процентов от пришедших на референдум.

Перечень вопросов, которые требуют 2/3

Половина жильцов МКД, проавших на собрании, не хватит при распоряжении имуществом, принадлежащем совместно владельцам многоквартирного дома. Речь не идет о текущих ремонтных затратах или обслуживании.

Как вариант, такими ситуациями могут быть:

  • хозяйственные комнаты на 1 этаже можно сдать в аренду под предпринимательскую деятельность;
  • участок земли во дворе, которые планируется передать во временное пользование;
  • желание одного из совладельцев переоборудовать часть жилого фонда в нежилой формат, а затем заняться коммерческой деятельностью на этой площади;
  • планирование капитального ремонта и связанные с процедурой финансовые траты;
  • любые реконструкции;
  • установка рекламных блоков на крыше;
  • размещение сотовой антенны на кровле дома.

Регламентированное законом № 188/ФЗ (29 декабря 2004 года) количество человек для того, чтобы кворум состоялся, можно изменить в большую сторону решением жильцов МКД. Однако понижающая динамика недопустима.

Ситуации, когда необходимо 100% из 100 ания

Законодательно прописано положения, при которых требуется единогласное постановление абсолютно всех владельцев и наступления 100 % кворума. Ситуация, когда собираются собственники недвижимости в одном месте и голосуют по поднятой теме только «за» или «против» – практически нереально.

Единогласное решение всех жильцов необходимо в следующих ситуациях:

  1. Полный снос старого здания. В соответствии с программой, работающей в регионе, все жильцы переезжают во вновь построенный дом.
  2. Ремонт и изменение фасадной части строения, как правило, устанавливается в рамках «реконструкция старого городского жилого фонда».
  3. Изменение в сторону уменьшения придомовой территории или снос части здания по программе реновации. Хотя в законе оговорено, что кворум по таким вопросам составляет две трети всех , но на практике, суд принимает иски по донным прецедентам.

Возможно ли внеплановые?

Внеочередные мероприятия инициируются как самими хозяевами квартир, так и правлением ТСЖ. Если решение о необходимости проведения созыва приняли жильцы, то их количество должно быть не менее 10% от общего числа (ст.45 ч.6 ЖК РФ). Один владелец квартиры не сможет собрать всех жильцов, для этого ему потребуется заручиться поддержкой требуемого числа жильцов.

СПРАВКА! Если другие жильцы поддержали инициатора, то им нужно направить письменное уведомление председателю о необходимости проведения собрания. Тот, в свою очередь, в течение 45 дней обязан подготовиться к мероприятию и созвать жильцов для обсуждения поставленного вопроса.

Внеплановые созывы также могут проводиться по причине срыва запланированного собрания. Решения, принятые на ании, имеют юридическую силу только в том случае, если в нем участвовали лица, обладающие более половиной от общего количества.

Если в установленный день явилось недостаточное количество жильцов, то провести его будет невозможно – это будет противоречить законодательству и нарушать интересы других хозяев квартир. По причине неявки на общее собрание проводятся внеочередные созывы жильцов.

Правила подсчета на ОСС

Функции администрации собрания собственников жилья в МКД

При учете голосующих, следует знать, что в ситуации, когда владельцы помещений имеют неравные по метражу квартиры, процент их мнения будет неравномерен. Зачастую для упрощения подсчетов, используют формулу, где каждый квадратный метр принимается за один голос.

Если взять за основу приведенный выше пример, то весь дом – это 1000 мнений. Владелец 40 метровой квартиры имеет соответствующее количество единиц. Хозяин 150 м2 наделен 100 ед.

Источник: https://uk-mishino.ru/drugoe/sobranie-sobstvennikov-zhilya-mnogokvartirnogo-doma.html

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2020 году

Сколько процентов голосов собственников МКД нужно для перевода жилого помещения в нежилое?

/ Жилищные споры / Перевод жилого и нежилого помещений / Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме

Просмотров 444

Жилищные права требуют соблюдения. Недопустимо чтобы владельцы квартир страдали от громкой музыки, ночного шума, запахов, антисанитарии, ругани и дворовых драк.

Зачастую это происходит после открытия кафе, клуба, магазина или мастерской на первом этаже дома. Правительство РФ отреагировало на жалобы жильцов – в 2019 году вступил в силу новый порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд.

В частности, появился пункт о согласии жильцов МКД на открытие коммерческих объектов в доме.

Как действует новый порядок, нужно ли запрашивать согласия всех жильцов дома? Каковы форма и содержание, а также что делать предпринимателю в случае несогласия жильцов? Разберем основные моменты нововведений.

Что это такое?

Прежде всего выясним, что такое согласие?

Современный перевод жилого помещения в нежилое преследует коммерческую цель. На месте бывшей квартиры могут открыть магазин, игровой салон, клуб и прочие заведения. Логично что это изменит порядок использования жилья, потребует строительства входа, расширения окна, работ с фасадом и т.д. Что в свою очередь затронет интересы жильцов дома.

С 9 июня 2019 года действуют изменения в процедуре перевода жилых помещений в коммерческие объекты. Обязательное условие – согласие от собственников квартир в доме.

Согласием считают одобрение со стороны жильцов на изменение статуса жилого помещения. Давая ответ, собственники соглашаются с «соседством» с торговой точкой или офисом.

Причем тот, кто хочет перевести жилье в нежилое помещение, уведомляет жильцов о характеристиках объекта. Например, заранее сообщает, что желает открыть магазин у дома или парикмахерскую. И если потом он откроет другой объект, например, магазин разливных напитков – ему не потребуется заново собирать голоса. Эти нюансы в законе, к сожалению, еще не учтены.

Нужно ли согласие:

Голосование по поводу изменения статуса жилья проводится между жителями многоквартирного дома. Однако принять участие в общем собрании собственников (ОСС) могут далеко не все. Разберем, чей голос учитывают, а кто не имеет право влиять на процедуру.

Собственников

Собственник – это юридический владелец квартиры в МКД. Считается, что ему принадлежит определенная квартира на основании правоустанавливающего документа (например, договора купли-продажи или свидетельства о праве на наследство).

Собственники жилых помещений в доме принимают участие в ании. Они отдают или не отдают голос в пользу смены статуса жилья.

По новым правилам, если в доме 1 подъезд – для перевода достаточно получить от⅔ с жильцов подъезда.

Если подъездов больше, действуют иные условия (одновременно):

  • собрать не менее 50% + 1 от всего МКД;
  • присутствие собственников с более чем ⅔ указанного подъезда.

В силу ст. 48 ЖК РФ, подсчет ведется не по числу собственников в квартире, а исходя из площади их жилья. Скажем, владелец 3-комнатной квартиры (65 кв. метров) имеет 65 , а трое совладельцев 1-комнатной (34 кв. метра) – 34 голоса. Иногда для удобства считают в процентном соотношении – принцип кворума.

Пример:

Председатель ТСЖ приглашала жильцов на общедомовое собрание по вопросу перевода жилья в нежилое помещение. Она пришла в квартиру № 57, где проживали муж, жена и брат жены. Согласно документам, жилье принадлежало супругам, а брат имел прописку и не был собственником. Следовательно, ать «за» или «против» он не может, а супруги могут.

Еще один нюанс, когда перевод допускает реконструкцию, перепланировку и прочие переустройства. Как правило, задействуют общее имущество дома, например – часть земельного участка рядом со зданием. Тому, кто планирует такое переустройство, нужно получить не ⅔ , а 100% одобрение собственников МКД (в силу – ст.51 ГрК РФ).

Соседей

Соседи, чьи квартиры примыкают к целевому жилому помещению, должны дать отдельное согласие – об этом сказано в пп. 7. п. 2 ст. 23 ЖК РФ.

Сюда относят жильцов справа, слева, с верхнего и нижнего этажа (если таковые есть). Основной критерий – общая стена с переводимым в магазин помещением.

Если изменяют статус помещения на втором этаже, а снизу уже расположено нежилое помещение – нужно согласие его собственника.

Допустимо чтобы владельцы примыкающих квартир вообще не участвовали в ОСС, если кворум набрался и без их . Но письменное согласие от них обязательно. По сути, это отдельное согласие – от него зависит судьба процедуры. При отказе хотя бы одного соседа – перевод невозможен!

Пример:

ООО выкупила жилые помещения в МКД и хотела открыть продуктовый магазин у дома. Казалось, никто из жильцов не против, тем более что им пообещали облагородить придомовую территорию.

Однако нашлась одна бабушка из соседней квартиры справа. Она была категорически против открытия магазина. Никакие уговоры представителей ООО не помогали, от денег бабушка отказывалась.

Ситуация зашла в тупик, открытие магазина не состоялось.

Совладельцев жилого помещения

В случае с общедолевой собственностью на квартиру жилье принадлежит нескольким гражданам. Каждый из них имеет документ о регистрации права собственности – на основании этого документа они могут высказаться на общедомовом собрании.

Обычно это происходит так: совладельцы квартиры дают письменное согласие в пользу одного из них, а выбранный собственник голосует «за» или «против».

Арендаторов, нанимателей

Кто не может ать, так это арендаторы – лица, заключившие договор найма жилого помещения и проживающие в нем с согласия собственника. Влиять на общедомовые вопросы они не могут.

Аналогично и в случае с нанимателями – нуждающиеся лица, проживающие в социальной квартире по договору с муниципалитетом.

Пример:

Краснов сдал 2-комнатную квартиру семейной паре, а сам уехал в другой город. Вскоре объявили о собрании собственников жилья – на повестку дня выносился вопрос о переводе квартиры в нежилое помещение под салон красоты.

Квартиранты посчитали, что могут принять участие в ОСС, но их не допустили до ания. На решение вопроса должен явиться Краснов – собственник квартиры.

Учитывая его отъезд, заседание прошло без Краснова, поскольку кворум и так набрали.

Как правильно составить согласие на перевод жилого помещения в нежилое

Итак, мы выяснили, что согласие нужно от соседей-собственников. Образца документа пока не предусмотрено. Согласие оформляют в свободной форме. Обычно разносят готовые бланки, куда нужно вписать личные данные и обозначить решение. Об этом – ниже.

Форма и содержание

Собственнику, который хочет превратить квартиру в коммерческий объект, нужно добиться согласий двух типов:

  • от собственников МКД – в форме протокола общего собрания владельцев, оформляется по регламенту (см. ниже);
  • согласие от соседей примыкающих квартир – письменный документ в свободной форме.

Нас интересует согласие соседей. Разберем, что может включать содержание документа:

  • центр листа А4 с названием – «Согласие на…».
  • город, дата составления;
  • ФИО собственника, кто дает согласие, адрес МКД, сведения о праве собственности на квартиру (№ документа, дата выдачи);
  • ссылка на положения ст. 40 ЖК РФ (пример);
  • согласие на перепланировку или переустройство придомовой территории с целью открытия коммерческого объекта;
  • личная подпись (с расшифровкой).

Обратите внимание, что согласие дает собственник или его представитель – по доверенности. Супруг, мать, отец или арендатор жилья не имеют права голоса и не могут писать согласие от имени собственника.

Нужен ли протокол общего собрания жильцов?

Уже с 9 июня 2019 года, вместе с документами на перевод жилого помещения в нежилое нужно прикладывать протокол общего собрания жильцов. Без него заявку даже не рассматривают.

В силу ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ, лестницы, подвалы, чердаки, межэтажное пространство, лифтовые шахты и придомовая территория – это общее долевое имущество жильцов. Если переустройство затрагивает эти объекты, требуется разрешение от собственников жилья в доме. Для этого проводят ОСС, на котором присутствуют все желающие владельцы квартир.

Закон допускает заочный референдум – когда на собрании присутствуют не менее 50% от общего числа всех собственников квартир в доме. Если кворум не наберут, ание не проводится. Основная суть заочного референдума – передать письменные ответы владельцев жилья по указанному адресу. Решение оформляют в виде «за», «против» или «воздержался».

Председатель или секретарь ТСЖ (УК) составляет две копии протоколов и бюллетеней для ания – один экземпляр уйдет в жилищный орган, а второй передадут заявителю для обращения в администрацию. Разумеется, если не хватит, ни о каком переводе помещения в статус нежилого не может идти и речи.

Как перевести квартиру без согласия?

Раньше еще встречались нарушения, в обход правил – новый ФЗ № 116 их устранил. Теперь перевести жилье в нежилое помещение без согласия собственников дома никак нельзя. Особенно без протокола ОСС, где решается судьба общедомового имущества.

Как решить проблемы с жильцами МКД:

  1. Подготовьте подробный проект переустройства, распишите что нужно сделать, требуется ли задействовать общедомовую площадь, сколько займут работы, будут ли неудобства для жильцов и т.д.
  2. Организуйте общедомовое собрание жильцов, пригласите тех, кто живет в подъезде (особенно соседей по первому этажу). Почти всегда возникают сложности: кого-то нет дома, другие на работе, у третьих нет времени, четвертые не ходят на собрания дома…
  3. Расскажите о проекте реконструкции, узнайте мнение жителей – даже если у них возникнут претензии, вы сможете услышать их из первых уст. Разногласия придется решать оперативно, на месте.
  4. Предложите несогласным свой вариант, например – взять на себя расходы по обслуживанию придомовой территории (высадить деревья, подрезать кусты, убирать мусор, обновить дорожку, встроить звукоизоляцию, поставить новые окна в подъезде).

Скорее всего, придется договариваться с кем-то индивидуально. Практика показывает, что несогласные с переводом есть в каждом доме. Если их квартиры находятся по соседству – переговоры затянутся. Легче, если соседи согласны и нужно заручиться более 50% на ОСС дома.

Если вы из числа владельцев квартир и не хотите, чтобы кто-то переводил соседнюю квартиру в магазин или кафе, не игнорируйте общедомовое собрание. Обязательно посетите ОСС в назначенный день.

Голосуйте так, как считаете нужным – необязательно соглашаться на все условия. Ну а если ваша квартира примыкает к исходной, можно просто не давать согласие.

Зная, что на месте жилья оборудуют парикмахерскую, хинкальную или кальянный клуб – вы вправе отказать.

Юридические новшества усложнили процесс перевода жилья в нежилые объекты. Сейчас, в числе прочего, требуют протокол собрания, согласия соседей. Не все знают, как быстро решить ситуацию в свою пользу.

Например, часто собирают согласия ⅔ собственников в подъезде, а по факту нужно столько же от жильцов всего дома. Или не знают, как организовать собрание в случае с тысячью квартирами в МКД. Обо всех нюансах с согласием вам расскажут юристы нашего сайта.

Обратитесь с вопросом, и вы получите ответ в кратчайшие сроки. Грамотная консультация позволит упростить решение проблемы, избежать риска и отказов.

Источник: http://law-divorce.ru/soglasie-zhiltsov-na-perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-v-mnogokvartirnom-dome/

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Сколько процентов голосов собственников МКД нужно для перевода жилого помещения в нежилое?

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Сколько процентов голосов собственников МКД нужно для перевода жилого помещения в нежилое?

Собственники жилых помещений (комнат, квартир и домов) могут использовать их не только по прямому назначению, но и для других целей, если они не противоречат жилищному законодательству (ПП №25 от 21.01.2006). В иных случаях закон предполагает процесс перевода объектов недвижимости из жилых в нежилые и наоборот.

Перевести помещение в нежилое можно, соблюдая следующие правила (статья №22 ЖК РФ):

  • наличие отдельного входа;
  • объект недвижимости должен быть отдельным, то есть, например, использовать одну из комнат в квартире, как нежилое помещение, нельзя;
  • помещение не должно использоваться для проживания людей;
  • отсутствие на помещении обременений и ограничений прав собственности;
  • нежилой в жилом доме может быть признана квартира на первом этаже либо выше, если нижние этажи уже выведены в нежилые.

Правовое регулирование

Процесс перевода помещений в нежилой фонд регулируется такими нормативно-правовыми актами, как:

  • ЖК РФ;
  • Постановлением Правительства РФ №25 от 21.01.2006;
  • ФЗ №116 от 29.05.2019.

Для того чтобы вывести помещение из жилого фонда, собственник должен провести следующие манипуляции:

  • провести экспертизу, которая вынесет вердикт о том, может ли объект недвижимости быть переведен;
  • разработать предпроектные документы и проект;
  • согласовать проект в городской администрации;
  • получить разрешение на вывод;
  • получить свидетельство о переводе.

Документы для оформления перевода

Для перевода помещения из жилого фонда собственник должен подать в уполномоченный орган следующий список документов:

  • заявление, в котором указываются причины для перевода объекта недвижимости;
  • общий план дома (все этажи);
  • технический паспорт объекта;
  • план перепланировки при необходимости;
  • право собственности на квартиру;
  • протокол общего собрания МКД с положительным результатом (согласие на перевод квартиры в нежилой фонд);
  • письменное согласие собственников квартир, которые примыкают к переводимому помещению. Согласие должно содержать такую информацию, как ФИО, паспортные данные, данные о праве собственности, сведения о помещении (например, номер квартиры, расположение). Примыкающие помещения – это те квартиры, которые имеют хотя бы одну общую стену или находятся над или под переводимым объектом.

Кворум общего собрания

ФЗ №116 от 29.05.2019 внес значительные нововведения в процесс вывода квартир из жилого фонда в нежилой, в том числе появилась необходимость осуществлять общее собрание собственников МКД с соблюдением кворума.

В доме с несколькими подъездами при проведении собрания должны быть выполнены следующие условия:

  • собственники, принимающие участие в собрании, должны обладать преобладающим количеством от числа всех собственников квартир в МКД;
  • собственники, принимающие участие в собрании, должны обладать более, чем 2/3 от общего количества собственников объектов недвижимости в том подъезде МКД, где располагается квартира, которая находится в процессе перевода.

В МКД, имеющем только один подъезд, условия кворума будут соблюдены при участии собственников, обладающих более, чем 2/3 от общего числа .

Принятие решения на собрании МКД

Таким же образом принимается решение на собрании о выводе помещения из жилого в нежилой фонд:

  1. Если в МКД несколько подъездов, необходимо получить большинство от общего количества собственников, которые участвуют в собрании. Кроме того, за вывод должны проать большинством и собственники жилья того же подъезда, в котором находится переводимая квартира.
  2. Если в МКД один подъезд, необходимо получить большинство от общего количества собственников, которые принимают участие в собрании.
  3. Полномочия на осуществление проверок процесса переводов недвижимости из жилого в нежилой фонд имеют органы жилищного надзора муниципальных образований.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/perevod-pomeshheniya.html

Перевод жилого помещения в нежилое: условия и порядок процедуры, пошаговая инструкция

Сколько процентов голосов собственников МКД нужно для перевода жилого помещения в нежилое?

Перевод жилого помещения в нежилое помещение является актуальным вопросом для многих собственников квартир. В данной статье мы детально рассмотрим порядок процедуры, ее сложности, главные условия, последовательность этапов и перечень необходимых документов.

Основные условия перевода в нежилое помещение

Итак, для начала приведем информацию, которая позволит провести оценку обстоятельств, разрешающих или запрещающих перевод.

Условия для перевода квартиры в нежилое помещение:

  1. Главное требование – наличие отдельного входа.
  2. Квартира для перевода должна располагаться на первом этаже (исключение – все помещения этажом ниже являются нежилыми).
  3. Квартира не может быть обременена правами третьих лиц – находиться в залоге у банка, в аренде, под арестом.
  4. Запрещены строительные работы в доме, принадлежащем ветхому и аварийному фонду.
  5. Перевод в нежилое помещение не разрешен в отношении домов социального найма.
  6. Нельзя использовать помещение под религиозную деятельность.
  7. Перевод в нежилое помещение не допускается, если отсутствует согласие жильцов многоквартирного дома (далее – МКД).
  8. Комната в квартире не подлежит переводу, только квартира целиком.

Что касается требований к помещению исходя из его назначения, то тут может быть очень много дополнительных условий, о которых вы узнаете уже после перевода. Например, вас могут обязать обустроить пандус для инвалидов, установить систему звукоизоляции. Или посчитают площадь помещения не подходящей для такого вида деятельности.

Запрещенные работы:

  • Демонтаж конструкции, входящих в общую систему МКД.
  • Любые строительные действия, которые могут привести к ухудшению характеристик МКД, снижению надежности конструктивных элементов.

Перевод квартиры в нежилое помещение сопровождается следующими этапами:

  1. Подготовка проекта по переустройству и перепланировке (далее – Проект).
  2. Получение письменного согласия от жильцов МКД.
  3. Подача документов в орган, осуществляющий перевод.
  4. Строительные работы в натуре.
  5. Проверка соответствия нежилого помещения проекту. Устранение замечаний.
  6. Внесение изменений в ЕГРН.

Разберем подробнее каждый из этих этапов.

Шаг 1. Переустройство и перепланировка

Если для ведения предпринимательской деятельности требуются работы по перепланировке и переустройству квартиры, то для этого необходимо получать разрешение от органов, осуществляющих перевод.

Так, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества, в Санкт-Петербурге – администрации районов и Жилищный комитет.

Для упрощения назовем эти госструктуры органом местного самоуправления (далее – ОМС).

Лицензией на подготовку проекта по переустройству и перепланировке обладают специалисты-проектировщики.

Перепланировкой называется установка, перенос, разборка стен и перегородок; перераспределение площадей между помещениями в квартире; создание отдельного входа (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство – установка, замена, перенос, демонтаж инженерного оборудования (ст. 25 ЖК РФ).

Не начинайте проводить ремонт в квартире до получения согласований от ОМС.

Первым этапом может быть получение согласия от жильцов МКД – на ваше усмотрение. Имейте в виду, что без их одобрения перевести квартиру в нежилое помещение невозможно.

Если вы сначала подготовите проект, а потом организуете собрание, но собственники откажут вам, то вы понесете убытки, равные стоимости проекта.

С другой стороны, с проектом диалог с соседями может получиться успешнее, а иначе вам придется объяснять на пальцах перспективу и выгоду от вашей идеи.

Шаг 2. Получение согласия от собственников помещений МКД

Вся процедура по переводу будет состоять из ваших расходов, и ваших усилий. Получение согласий от владельцев квартир в вашем многоквартирном доме как раз потребует немалых усилий.

Предварительный сбор подписей

Для начала нужно провести согласование с ближайшими соседями, а именно, владельцами тех помещений, которые непосредственно примыкают к вашей квартире (расположенные выше и ниже, а также имеющие общую стену).

Согласие вам нужно именно от собственников, а не от членов семьи и проживающих. Оформите его в свободной форме, но в содержании отразите следующие сведения:

  • ФИО собственника, или наименование юридического лица, ФИО руководителя;
  • паспортные данные владельца;
  • номер квартиры;
  • информация о правоустанавливающем документе (желательно номер, дата);
  • подпись.

Если собственник прилегающего помещения – муниципалитет, согласие нужно брать у ОМС.

При наличии 100% подписей по данному этапу, можно начинать организацию общего собрания собственников квартир МКД.

Подготовка к общему собранию

Способы оповещения владельцев помещений МКД о предстоящем собрании:

  • заказное письмо (сохраняйте почтовые подтверждения того, что вы направили письма – из этих данных будет формироваться реестр уведомлений);
  • вручение извещения лично под роспись каждому собственнику (реестр подписей);
  • объявление в местах общего пользования.

У председателя дома, в УК, в ТСЖ следует узнать, какая форма извещения собственников о проведении собрания предусмотрена правилами управления вашим МКД.

Если на предыдущем собрании владельцы решили, что оповещение должно происходить путем размещения объявления, то два первых вышеуказанных способа можно опустить.

В противном случае вывеска объявления на общем стенде не годится – собственники не будут считаться надлежащим образом уведомленными.

Если в МКД имеются неприватизированные квартиры, известите о собрании администрацию, являющуюся собственником таких квартир.

В оповещении обозначьте причину собрания, и свои данные как инициатора. Можно добавить другие волнующие вопросы к повестке дня, чтобы заинтересовать людей и обеспечить их явку. Обязательно укажите дату и время собрания, а также контактное лицо, к которому можно обращаться с предложениями, вопросами, дополнениями, до предстоящего собрания.

Уведомить собственников следует не позднее, чем за 10 дней до даты собрания.

Как вам узнать, кто собственник квартиры? Выясните это в вашей УК, или в ТСЖ, или у председателя. Они обязаны предоставить эти данные в течение 5 дней со дня поступления запроса от инициатора собрания.

Управляющая организация ведет реестр собственников, в котором указаны не только контактные данные и фамилии, но и размер их доли на общее имущество МКД. А эти данные вам непосредственно нужны для ания.

Явка лиц, обладающих наибольшей долей, вам особенно выгодна для кворума (правомочие принимать решение).

Количество не равнозначно числу собственников, участвовавших в ании (ст. 48 ЖК РФ). Количество определяется размером принадлежащей собственникам доли в праве собственности на общее имущество. Таким образом, для кворума необходимо присутствие владельцев, обладающих долей на общее имущество более 50%.

Изменения в ЖК РФ от 29.05.2019 года установили, что собрание будет иметь кворум при наличии:

  • Более 50% от общего числа , при этом 2/3 участников должны являться жителями подъезда, в котором находится переводимая квартира (от площади общего имущества подъезда).
  • 2/3 от общего числа , если в доме один подъезд.

Одобрить перевод квартиры в нежилое помещение должно большинство не только среди жителей дома, но и среди жителей подъезда.

Оформление результатов собрания

Ваша задача – убедить присутствующих поддержать вас. Пригласите при необходимости юриста, проектировщика, которые ответят на вопросы и дадут пояснения. Озаботьтесь заранее заготовкой материалов по вашему вопросу, а также пустых бланков для оформления результатов собрания.

https://www.youtube.com/watch?v=FLFmV2F81uU

Порядок проведения собрания:

  • Из числа участников выбирается счетная комиссия (минимум один человек), секретарь, председатель. Эти же лица ставят подписи на протоколе.
  • Собственники могут ать только при наличии паспорта и правового документа на квартиру, представители – по нотариальной доверенности.
  • Очное ание проводится либо обычным поднятием рук, либо заполнением предварительно подготовленных бланков.

Решение собрания собственников оформляется в виде протокола.

Какие данные должны быть отражены в протоколе (Приказ от 28.01.2019 № 44/пр):

  1. Дата документа, его номер (какое собрание по счету от начала календарного года).
  2. Данные об инициаторе, председателе, членах счетной комиссии, секретаре (ФИО, номер квартиры, правовой документ).
  3. Информация о присутствующих и приглашенных.
  4. Вопросы, подлежащие обсуждению.
  5. Место, где будет храниться протокол.
  6. Приложения.

Скачать образец протокола собрания собственников МКД

В состав приложений входят: реестр собственников помещений, реестр оповещений о проведении собрания, копии доверенностей, решения лиц, участвующих в ании.

Протокол и решения собственников являются юридически значимыми документами, подлинники которых направляются в УК, ТСЖ или орган жилищного надзора при непосредственном управлении МКД в течение 10 дней после проведения собрания.

Если не набрался кворум – допускается повторное заочное собрание по этому же вопросу (поквартирный опрос).

Если не хватило положительных , проведите повторную попытку, измените направление деятельности. Пообещайте обустроить детскую площадку или провести иные улучшения в обмен на их голоса.

Шаг 3. Подача заявления на перевод в нежилое помещение

Документы, необходимые для подачи заявления в ОМС на перевод в нежилое помещение:

  1. Правовой документ на квартиру.
  2. План переводимого помещения с техническим описанием (обычно входит в состав проекта).
  3. Технический паспорт дома (может быть запрошен в порядке межведомственного взаимодействия).
  4. Проект.
  5. Протокол общего собрания собственников МКД со всеми документами приложения.
  6. Согласие от владельцев прилегающих помещений.
  7. Заключение о состоянии несущих конструкций (при необходимости).
  8. Разрешения от органов, занимающихся контролем и охраной объектов культурного наследия, если дом – памятник архитектуры.
  9. Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.

Скачать заявление перевода жилого помещения в нежилое (образец/бланк)

Срок рассмотрения документов – 45 дней.

В результате вы получите решение ОМС о переводе, содержащее требование в необходимости проведения работ по перепланировке, или отказ.

Причины для отказа (ст. 24 ЖК РФ):

  1. Отсутствие необходимых документов.
  2. Несоответствие Проекта требованиям законодательства.
  3. Несоблюдение условий перевода.
  4. Заявление подано в ненадлежащий орган.

Если работы по перепланировке не требуются, то ОМС направит решение о переводе в Росреестр. Это окончание процедуры.

При необходимости проведения строительных работ пора переходить к следующему этапу.

Шаг 4-5.  Строительные работы, проверка соответствия Проекту

Здесь необходимо отметить, что перепланировку следует проводить со строгим соответствием Проекту.

Приемочная комиссия при ОМС будет проверять состояние нежилого помещения, результат проверки оформляется актом.

Шаг 6. Внесение сведений в ЕГРН

Чтобы получить выписку из ЕГРН на нежилое помещение – бывшую квартиру, необходимо подать в Росреестр следующие документы (через МФЦ):

  • Заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН.
  • Решение ОМС о переводе в нежилое помещение.
  • Акт приемочной комиссии.
  • Технический план.

Получение выписки через 10 рабочих дней завершает процедуру перевода квартиры в нежилое помещение.

Стоимость перевода квартиры в нежилое помещение

Назвать определенную сумму не представляется возможным, так как объем строительных работ определяется индивидуально, стоимость Проекта и техплана могут существенно отличаться в разных организациях и разных регионах. Но общие расходы, связанные с переводом в нежилое помещение, состоят из:

  1. Оплаты Проекта.
  2. Почтовых пошлин за отправление писем собственникам помещений, печати бланков и других документов.
  3. Затрат на изготовление технического плана.
  4. Собственно ремонтных работ.

Для ведения коммерческой деятельности необязательно переводить квартиру в нежилое помещение. П. 2 ст. 17 ЖК РФ допускает осуществление предпринимательства лицами, проживающими в квартире законно, но при условии, что права жителей многоквартирного дома не будут нарушаться.

Прочтите: Как перевести нежилое помещение в жилое в 2020 году

Подведем итоги

Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, требуется заручиться согласием от собственников помещений МКД и согласовать проект перепланировки в органе, осуществляющем перевод.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: