Заключение ДДУ только через агентов. Агентский договор дольщику не предоставляют. Это нормально?

Содержание
  1. Договор долевого строительства: как обойти подводные камни
  2. Предмет ДДУ
  3. Кто может заключить договор долевого участия
  4. Существенные условия договора долевого строительства
  5. Номер квартиры в ДДУ
  6.  Оформление договора долевого участия
  7. Когда можно заключить ДДУ
  8. ДДУ подписан: что дальше
  9. Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ – ЮК
  10. Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир
  11. 1. Предмет договора
  12. 2. Права и обязанности сторон договора
  13. Почему не нужно соглашаться на услугу регистрации ДДУ от застройщика?
  14. ДДУ: зачем нужна регистрация
  15. Сколько стоит «уладить формальности»?
  16. Участие застройщика в регистрации: как это происходит
  17. Навязывание ненужных услуг по завышенному ценнику
  18. Отказ от дополнительных услуг: теория и практика
  19. Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?
  20. Заключение
  21. Договор долевого участия риски, гарантии, защита дольщика
  22. Договор долевого участия риски и защита дольщика
  23. Договор долевого участия: гарантии
  24. Договор долевого участия в строительстве: вопрос сроков сдачи
  25. Что и итоге?

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Заключение ДДУ только через агентов.  Агентский договор дольщику не предоставляют.  Это нормально?

Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ).

В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора.

Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств.  Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.  Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица.  Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

  • не сможет сослаться на законодательство о защите прав потребителей, если квартира окажется некачественной;
  • не получит средства из Компенсационного фонда при банкротстве застройщика.

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо  ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности.  Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

  • описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора».  Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
  • характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
  • срок передачи квартиры дольщику.  Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • цена квартиры и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
  • описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим.

В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют.

Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа.

Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

 Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым.

Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации.

Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Когда можно заключить ДДУ

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан.  Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию.  Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

  • до того, как дом будет построен;
  • после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Подписывать ДДУ «задним числом» опасно!

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом.  Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен.

Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно.

К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после  регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pro-ddu

Как не пропустить важные моменты при заключении ДДУ – ЮК

Заключение ДДУ только через агентов.  Агентский договор дольщику не предоставляют.  Это нормально?

Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости.

Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание.

Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков.

И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обратить внимание при заключении договора, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, об этом и поговорим.

Гражданам следует заранее до участия в строительстве позаботиться о своей безопасности и еще до момента подписания договора проверить застройщика.

Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта.

Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании.

С начала 2017 года закон серьезно ужесточил требования к застройщикам. Чтобы иметь возможность собирать средства граждан, компания должна соответствовать определенным условиям, указанным в 3 ст. 214 ФЗ, и обладать собственными финансовыми ресурсами. Минимальный размер уставного капитала должен быть не менее 2.5 миллиона рублей.

Строительная компания, которая привлекает деньги инвесторов в нарушение законодательства, подвергается не только административному, но и уголовному наказанию.

Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.

Если, изучив информацию о компании и проверив ее документацию, потенциальный дольщик остался удовлетворен результатом, и решил строить свои отношения с данным застройщиком, то следующим этапом будет изучение самого договора долевого участия.

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

  1. Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
  2. Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты рассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
  3. Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
  4. Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
  5. Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным.

Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику.

К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших кабальное соглашение.

Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте документа человеку, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодный для себя контракт только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации.

Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков. Поэтому граждане должны самостоятельно позаботиться о своей безопасности.

В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Самой распространенной причиной изменения цены является несоответствие фактической площади жилья проектной.

Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение.

Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд.

Нередко в ДДУ прописываются штрафные санкции в отношении дольщиков за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе.

Данные условия противоречат законодательству, согласно которому граждане имеют законное право отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 214 ФЗ, а также взыскать с застройщика неустойку.

Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска.

Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ. Ставя свою подпись на документе, дольщик фактически соглашается с данным условием, что в дальнейшем может стать препятствием для подачи иска в выбранный им судебный орган.

ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях. Чтобы обезопасить себя и избежать неприятных последствий в будущем, обратитесь в Общество защиты прав дольщиков.

Опытные юристы проведут всесторонний анализ договора, помогут обнаружить скрытые условия, скорректируют текст документа, а также проверят финансовую деятельность и репутацию застройщика, чтобы вы могли без опасений и рисков принять участие в долевом проекте. Наши координаты вы найдете в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/ddu-214-fz-na-chto-obratit-vnimanie

Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир

Заключение ДДУ только через агентов.  Агентский договор дольщику не предоставляют.  Это нормально?

Г. [место заключения договора][число, месяц, год]
[Наименование организации-застройщика], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем “Принципал”, с одной стороны, и [наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем “Агент”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Агент за вознаграждение обязуется от имени, по поручению и за счет Принципала совершать юридические и иные действия, связанные с осуществлением поиска и привлечением потенциального покупателя, именуемый в дальнейшем Покупатель, для продажи квартир в построенном жилом доме Принципала, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее – Агентская деятельность).

1.2. Продажа квартиры в собственность Покупателя осуществляется по ценам Принципала путем заключения договора купли-продажи между Принципалом и Покупателем, найденным Агентом.

1.3. [Указать коммерческие и иные требования и характеру Агентской деятельности].

1.4. Права и обязанности по действиям, выполняемым Агентом в соответствии с п. 1.1. настоящего договора, возникают непосредственно у Принципала.

1.5. Территорией деятельности Агента в рамках настоящего договора является [вписать нужное].

2. Права и обязанности сторон договора

2.1. Принципал обязуется:

2.1.1. Предоставить Агенту полную информацию об объектах недвижимости Принципала в виде фотографий и текстового описания на каждый объект.

2.1.2. Предоставить Агенту информацию о самом Принципале для предоставления ее Покупателям.

2.1.3. Информировать Агента обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение настоящего договора.

2.1.4. Предоставить Агенту на весь срок действия настоящего договора право осуществлять маркетинговые и организационные мероприятия, связанные с поиском потенциального Покупателя.

2.1.5. Обеспечить Агента всей необходимой информацией, имуществом и документами для осуществления Агентской деятельности.

2.1.6. Обеспечить Агента денежными средствами для осуществления Агентской деятельности, а именно: производить возмещение произведенных Агентом расходов, связанных с исполнением настоящего договора.

2.1.7. Выплачивать Агенту вознаграждение за осуществление Агентской деятельности.

2.1.8. Принять от Агента отчет о проделанной работе, приложенные к нему документы и все исполненное им в рамках поручения по настоящему договору.

2.1.9. Сообщать Агенту об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение [значение] дней после его представления.

2.1.10. Не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в настоящем договоре территории.

2.2. Принципал имеет право:

2.2.1. Осуществлять контроль над деятельностью Агента в части выполнения поручения.

2.2.2. Давать Агенту дополнительные указания, касающиеся выполнения поручения по настоящему договору.

2.2.3. Получать информацию о ходе исполнения Агентом настоящего договора.

2.3. Агент обязуется:

2.3.1. Осуществлять Агентскую деятельность добросовестно, с максимальной выгодой для Принципала.

2.3.2. Проводить необходимые мероприятия с целью поиска Покупателей, способствовать заключению договоров и соглашений между Принципалом и Покупателями, направленных на приобретение объектов недвижимости Принципала.

2.3.3. Осуществлять рекламу с целью поиска потенциальных Покупателей на приобретение объектов недвижимости Принципала, при этом Агент самостоятельно выбирает источник рекламных публикаций и определяет порядок и периодичность их выхода.

2.3.4. Вести переговоры с Покупателями от имени Принципала.

2.3.5. Своевременно предоставлять Покупателю сведения о Принципале и об объектах недвижимости Принципала.

2.3.6. Организовывать просмотры объектов недвижимости.

2.3.7. В случае недостаточности сведений или неполноты предоставленных документов, а также в случае обнаружения несоответствия сведений, содержащихся в документах, действительным характеристикам недвижимости, не позднее [значение] часов в письменном виде сообщить об этом Принципалу.

2.3.8. Выполнять указания Принципала, касающиеся осуществления Агентской деятельности, если эти указания не противоречат требованиям закона.

2.3.9. Представлять Принципалу по его требованию всю информацию о ходе исполнения поручения по настоящему договору.

2.3.10. Представлять Принципалу отчет о проделанной по настоящему договору работе.

Источник: http://love-credit.ru/content/agentskiy-dogovor-s-zastroyshchikom-o-kuple-prodazhe-kvartir

Почему не нужно соглашаться на услугу регистрации ДДУ от застройщика?

Заключение ДДУ только через агентов.  Агентский договор дольщику не предоставляют.  Это нормально?

28.11.2018

Казалось бы – действительно, а почему? Ведь это весьма удобная услуга, застройщик берет на себя все хлопоты, связанные с регистрационными процессами. Но мы постараемся разобраться, действительно ли регистрационные усилия, предпринимаемые застройщиком, стоят запрашиваемых денег, и поговорим о том, может ли дольщик самостоятельно зарегистрировать договор.

А о том, какие еще вопросы важно задавать застройщику, вы можете прочитать тут.

Современный дольщик, как правило, не хочет усложнять процедуру покупки, он желает получить на руки зарегистрированный документ, и ожидать окончания строительства, будучи уверенным в том, что договор защитит от каких-либо неприятностей. Однако есть один серьезный нюанс, который ставит под вопрос полезность этой услуги – явно завышенная цена, которую запрашивает застройщик за свое участие в процессе.

ДДУ: зачем нужна регистрация

ДДУ – единственный формат сделки с еще не существующим имуществом, при котором договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре.

После этого у дольщика возникает законное право требовать у застройщика передачи ему недвижимого имущества в сроки и на условиях, которые отражены в этом договоре.

Договор защищает дольщика от двойных продаж, иных мошеннических схем (за некоторым исключением), а также от банкротства застройщика или возникновения иных условий, при которых последний не в состоянии выполнять свои обязательства.

http://www.primecapital.com

Иными словами – при наличии ДДУ во время возникновения непредвиденных ситуаций, угрожающих интересам дольщика, запускаются механизмы, с помощью которых здание достраивается и дольщик получает жилье (или вложенные средства вместе с компенсацией). Соответственно, без регистрации договор не имеет силы, и если по каким-то причинам регистратор его не принимает, сделку можно считать несостоявшейся.

Сколько стоит «уладить формальности»?

Как правило, те, кто покупает жилье, слабо разбираются в процессах, связанных с документальным оформлением, речь идет, прежде всего, о двух наиболее важных процессах.

Это регистрация договора, а затем, после сдачи дома в эксплуатацию, регистрация права на собственность.

Последний процесс – это конечная точка, после которой дольщик превращается в полноправного владельца недвижимости или в собственника, имеющего право распоряжаться жильем, но ограниченного в правах – например, в случае привлечения ипотечного кредитования.

Многие потенциальные покупатели жилья на первичном рынке совершенно не представляют – что нужно делать, какие документ собирать и куда обращаться.

Кроме того, не все располагают временем, необходимым для оформления. Поэтому для них было бы намного удобнее, если бы кто-нибудь взял на себя все эти хлопоты.

Что и предлагает застройщик – за определенную сумму он берет на себя все хлопоты и готов уладить все формальности.

https://smallville.com

Кстати, на современном рынке первичной недвижимости такие услуги предлагает каждый застройщик. Услуги подобного рода предлагаются отнюдь не бесплатно. В среднем, регистрация договора (точнее, участие представителя застройщика в этом процессе), стоит порядка 30 тыс. рублей.

В течение последних лет дольщикам предлагались разные условия, сумма могла зависеть от общей стоимости жилья и определялась в процентном соотношении, поэтому регистрация могла «потянуть» на 150 – 200 тыс. рублей. Однако сегодня все чаще речь идет о некой фиксированной сумме.

Участие застройщика в регистрации: как это происходит

Но что означает «регистрация»? Какие именно действия должен выполнить тот, кто желает зарегистрировать договор? В принципе, все действия будущего собственника (или застройщика) сводятся к подаче документов, которые на момент заключения сделки уже подготовлены. Все остальные операции осуществляются ответственными лицами, которые являются сотрудниками Росреестра (проверка сведений, внесения соответствующих записей в реестр, пр.).

https://blogs.dctc.edu

Физически это происходит следующим образом: представитель застройщика берет пачку договоров с дольщиками (включая доверенности от них на проведение этой операции), добирается до ближайшего отделения Росреестра и предает эти бумаги в окошко, получая документ, подтверждающий факт их принятия. Через определенное время этот представитель забирает зарегистрированные договоры, по одному экземпляру раздает дольщикам, а вторые экземпляры хранятся в офисе застройщика.

Собственно – это все, за скромный перечень очень нехитрых операций застройщик «снимает» с каждого дольщика по 30 тыс. рублей, которые образуют очень хорошую прибыль «на ровном месте» и без каких-то затрат.

Указанную сумму можно было бы как-то обосновать расходами, которые приходится нести застройщику или сложностью процессов, которые требовали бы неких специальных знаний и времени.

Но нет, описанные процессы вовсе не требуют какой-то (собственно, вообще никакой) квалификации.

А затраты, фактически, отсутствуют, в Росреестре за операцию регистрации берут государственную пошлину в размере 200 рублей.

Иными, словами – именно в такую сумму обошлась бы регистрация договора дольщику, пожелай тот оформить все самостоятельно.

http://berichpro.ru

Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс.

рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости.

Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.

Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет, в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет.

Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).

https://doctornadezhda.ru

Так что же мешает гражданам самостоятельно заниматься подачей документов? На самом деле, застройщики вовсе не желают лишаться денег, которые они «зарабатывают» таким образом, а поэтому делают все, чтобы дольщики были вынуждены покупать их услуги.

Иногда услуга регистрации договора позиционируется как обязательная услуга и включается в тело ДДУ, то есть – при подписании ДДУ дольщик обязуется оплачивать и услугу регистрации.

Соответственно, если потенциальный клиент не согласен – он не подписывает договор и не может купить жилье «по долевке».

В ряде случаев эта услуга (как и еще ряд услуг) оформляется как приложение к ДДУ, что, в общем, одно и то же.

Отказ от дополнительных услуг: теория и практика

Может ли дольщик отказаться от этой услуги? Теоретически – да, тем более что в ФЗ-214 и в законе о защите прав потребителя указано, что договор на одну услугу (собственно ДДУ) не может обязать потребителя заключать договор на другие услуги (в частности, на услугу регистрации договора). Иными словами, застройщик не имеет права принуждать дольщика покупать у него эту услугу на основании того, что заключается ДДУ.

Соответственно, при нарушении этого положения застройщику грозит административная ответственность. Если дольщик обратится в суд и докажет, что услуга была навязана, то застройщика принудят соблюсти закон и договор об услуге регистрации будет аннулирован.

https://dom-i-zakon.ru

Собственно, в числе советов, адресованных дольщикам по поводу того, как отказаться от услуги регистрации, но заключить ДДУ, можно встретить описание одного нехитрого приема.

Дольщик подписывает ДДУ и соглашение на оказание услуги регистрации, оплачивает, и затем направляет застройщику уведомление о том, что он желает оказаться от услуги, но не желает расторгать ДДУ.

В этом случае застройщик не имеет право расторгнуть ДДУ, так как не имеет для этого оснований (ФЗ-214), и ему остается пойти навстречу дольщику и расторгнуть только соглашение. Если застройщик откажется – это будет основанием для обращения в суд после оформления права собственности и возврата денег, оплаченных за эту услугу.

Однако, к сожалению, все это – только теоретически, и отказаться не так просто, как может показаться. Застройщики прекрасно знают законы и содержат в штате юристов, которые делают все возможное (составляют текст договора, приложений) чтобы обстоятельство навязывания услуг в суде доказано не было.

Правоприменительная практика показывает (рассматривались разбирательства с дольщиками группы ПИК), что в подавляющем большинстве случаев суд отказывался признавать, что услуга была навязана. То есть – вот подписанный договор, все обязательства по нему выполнены, и у суда нет никаких оснований считать, что от этой услуги покупатель не мог отказаться.

Home

Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?

С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».

Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.

Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика.

Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно.

Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.

dengi.bm.img.com

Кроме того, сегодня продажи недвижимости несколько упали, покупатель стал более привередлив и не желает переплачивать, поэтому все больше застройщиков идут на уступки дольщикам. Скажем, тот же “ПИК” поступает следующим образом: предлагает дольщикам скидку по ДДУ ровно на ту сумму, которую просит за регистрацию. В принципе – это хорошее решение, как говорится: «и волки сыты и овцы целы».

Менее элегантно поступает MR Group (или отдельно взятые особо рьяные сотрудники, не берусь утверждать) – передает в работу SMM-менеджерам посыл о том, что 30 000 за регистрацию ДДУ – это нормально, а они разносят это по форумам. Пруфы тут.

Заключение

Таким образом, не стоит соглашаться на услугу регистрации ДДУ от застройщика, так как в большинстве случае ее стоимость необоснованно высока, а у любого ЖК в Москве сегодня есть конкуренты, и об этом нужно не только не забывать, но и сообщать представителю застройщика.

При общении с менеджером отдела продаж нужно сразу обсудить возможность заключения ДДУ без дополнительных услуг, настаивая на своем законном праве. Если не помогло – обращайтесь к руководству, сохраняйте записи разговоров, переписку по электронной почте, телефонные переговоры, все это может послужить доказательством в суде.

Общайтесь с другими дольщиками (на форумных ветках, где обитают покупатели квартир в том или ином ЖК), не исключено, что кому-то из них удалось найти решение этой проблемы. Консультируйтесь у юристов, которые специализируются на первичной недвижимости – используйте все возможности, чтобы не переплачивать за работу, которую можете выполнить сами.

Источник: https://novostroyman.ru/blogue/pochemu-ne-nuzhno-soglashatsya-na-uslugu-registratsii-ddu-ot-zastrojshhika

Договор долевого участия риски, гарантии, защита дольщика

Заключение ДДУ только через агентов.  Агентский договор дольщику не предоставляют.  Это нормально?

Договор долевого участия риски, может ли он полностью защищать права дольщика. Давайте разберемся!

Как мы все помним (или не все, но не важно), в начале апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которым начали регулироваться все отношения между застройщиком и покупателем строящейся квартиры. 

Механизмом взаимодействия стал договор долевого участия. И хотя ему соглашаются следовать не все застройщики, он все-таки смог в несколько раз сократить число мошенников. Также закон о долевом строительстве оградил покупателей недвижимости от ряда проблем, но, к сожалению, далеко не от всех.

Договор долевого участия риски и защита дольщика

Мы уже говорили о том, как купить квартиру в строящемся доме и какие нововведения в законе о долевом участии появились, также упоминали что необходимо сделать, чтобы не стать обманутым дольщиком. Эта статья — продолжение начатой ранее темы, только сегодня поговорим о защите, которую мы можем получить от законодателя.

Закон 214 о долевом строительстве, был создан для того, чтобы уберечь покупателей от рыночного произвола, откровенных обманщиков, которые даже не собирались возводить новостройку, от незаконного строительства, «двойной» продажи недвижимости, некачественных строительных работ, бесцеремонных изменений документов по проекту, срыва сроков.

Решению проблем должен был поспособствовать договор долевого участия в строительстве и запрет «серых» схем. ДДУ подлежал обязательной регистрации в Росреестре, сотрудник которого был обязан проверить застройщика на наличие разрешения на проведение строительства и иных правоустанавливающих документов.

В какой-то мере закон о долевом строительстве дал покупателям гарантию, что их деньги пойдут ни куда-нибудь, а именно на реальную конкретную стройку, и в определенный срок они получат право на определенную квартиру.

Иными словами, он минимизировал риски денежных вложений в проекты, возводимые на заложенном участке, и строительство без правоустанавливающих документов и необходимого разрешения. Также он сократил риск признания не заключенным договора участия в строительстве в связи с отсутствием нужных сведений о покупаемой квартире.

Сокращению подобных рисков способствовало открытие застройщиками для покупателей большей информации о себе, иных участников строительства, проекте и его планировке, технических характеристиках, стоимости и сроках реализации.

К этому их обязал именно данный Федеральный закон. Что, разумеется, позволил приобретателям выбирать лучший на их взгляд объект.

Но вот как показала практика закон 214 о долевом строительстве так и не смог решить до конца ни одной имеющейся проблемы.

Я и сейчас наблюдаю, как застройщики, даже спустя столько лет, умудряются продавать новостройки по договорам соинвестирования и предварительным договорам купли-продажи, игнорируя договор долевого участия в строительстве.

И, помимо того, они вполне могут начать стройку без надлежащего соглашения и раскрытия проектной декларации, либо вообще использовать под строительство не предназначенный для этого участок.

Что, в конце концов, приводит к серьезным изменениям в проекте, срыву сроков сдачи, признанию дома незаконной постройкой. Таких историй стало меньше, но они все же есть.

Эксперты считают, что закон о долевом строительстве полностью способен защитить только от «двойной» продажи дома, так как при регистрации в Росреестре проверяется, принадлежит ли он кому-нибудь еще. ДДУ же считается заключенным лишь после регистрации. Однако и тут не все так, как хотелось бы.

Некоторые застройщики, используя предварительный договор купли-продажи или какие-то «серые» схемы, например, затягивание сроков регистрации на неопределенный период, когда значительная сумма от будущего дольщика уже получена, умудряются обходить его стороной и несколько раз продавать одну и ту же недвижимость. Если подписан ДДУ, конечно, можно будет потом через суд решить все проблемы, но уйдет очень много нервов и времени.

Также закон хорошо защищает от нецелевого использования денежных средств застройщиком, заставляя ежемесячно отчитываться перед соответствующим государственным органом. Но и здесь не все гладко. Деньги могут быть растрачены по халатности подрядчиков, при тяжелом финансовом положении застройщика, в результате изменений мировой экономики и так далее.

Кстати, возможно вам будет интересно узнать по статусу земли, на которой строится дом, должна он быть в аренде, либо в собственности у застройщика. Подробнее читайте в статье «Земля под новостройкой: аренда или собственность«.

Договор долевого участия: гарантии

Федеральный закон 214 о долевом строительстве, не может гарантировать качество будущей квартире, ее метраж или планировку в связи с тем, что застройщик с согласия большинства людей, желающих быстрее получить жилье, может внести поправки в договор долевого участия в строительство.

Поэтому сразу после завершения строительства по результатам обмера БТИ фактический размер квартиры может быть больше или меньше того, который указан в ДДУ. В первом случае дольщик должен вернуть застройщику недостающую сумму, а во втором – получить от него излишне уплаченную сумму.

С метражом, вроде все просто, но как-то мне попалась статья про судебные тяжбы дольщика с одним из застройщиков по поводу недостающих метров в квартире.

Результатом истории стала выплата, внесенных дольщиком за квартиру, денег и квартира отошла застройщику. Дольщик остался с теми деньгами, которые он внес за квартиру два года назад и соответственно, без квартиры.

Невеселая картина, однако. Если найду опять эту статью — сделаю репост.

Если дольщик не согласен с качеством получаемой квартиры и считает, что она не соответствует техническим или строительным нормам, градостроительным регламентам, проектной документации и т.д., то он может отказаться от подписания передаточного акта и потребовать составления акта о несоответствии объекта.

А также либо устранения недоделок в самый короткий срок, либо уменьшения цены договора, либо возмещения собственных расходов. Если застройщик отказывается от всего этого, необходимо обратиться к юристам и уже после в суд с ходатайством о проведении экспертизы. Конечное слово в любом случае останется за судом.

Если же застройщик согласился с тем, что квартира является некачественной, но тянет время с выплатой компенсации или устранением неполадок, то дольщик может в одностороннем порядке потребовать от него через суд возврата выплаченной суммы. Хоть Федеральный закон 214 о долевом строительстве и предполагает возмещение иной стороне убытков в полной мере, что дает ей возможность получить денежную сумму, эквивалентную стоимости квартиры на рынке, но это только в теории.

Также вряд ли удастся стребовать с застройщика проценты за использование денежных средств дольщика с момента их передачи, хотя это тоже предусмотрено данным федеральным законом.

Иногда недостатки квартиры выявляются через несколько лет. На этот случай предусмотрен гарантийный срок не менее 5 лет для квартиры, 3 лет – для оборудования, которое входит в ее состав.

В этом случае застройщик также обязуется выплатить компенсацию или устранить недостатки.

Но многие дольщики предпочитают устранять мелкие неполадки собственными силами, и только при наличии очень серьезных идут в суд.

Правда, суд не всегда будет на стороне дольщика. Если застройщик докажет, что недостатки произошли вследствие ненадлежащего ремонта объекта дольщиком, нарушения правил использования квартиры или нормального износа объекта, а также если, например, стена треснет в подъезде, а не в квартире, привлечь его к ответственности по Федеральному закону 214 о долевом строительстве не получится.

Нужна будет экспертиза, которая, кстати, может доказать, что в дефектах виноваты жильцы дома или эксплуатирующая организация.

Договор долевого участия в строительстве: вопрос сроков сдачи

Закон 214 о долевом строительстве не способен защитить покупателей квартиры в строящемся доме от срыва сроков сдачи, обозначенных застройщиком. Конечно, дольщик может потребовать выплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, если застройщик – юридическое лицо, и 1/150 ставки, если физическое.

Можно также привлечь руководителей проекта к уголовной или административной ответственности, но дом сам не сможет построиться и сдаться в эксплуатацию.

Поэтому и приходится ждать разрешения всех проблем заказчика, начиная от проблем с подрядчиком и заканчивая финансовыми сложностями на фоне кризиса. Не защищает федеральный закон от задержки ввода уже построенного дома в эксплуатацию. И, следовательно, покупатель не может заселиться в уже имеющуюся квартиру, подарить ее или сдать.

Что и итоге?

Даже при заключении ДДУ можно столкнуться со срывом сдачи жилья или низким качеством объектом. Желаю вам избежать всего этого. Дополнительную информацию вы сможете получить из тех статей, которые уже скоро появятся на моем сайте. Например, Как заключить договор или Земля под новостройкой: аренда или собственность. Подписывайтесь на бесплатную рассылку и получайте их первыми.

В любом случае, вы можете проконсультироваться с профессиональным юристом.

Задать бесплатно вопрос юристу просто — кликните на вкладку «Специалисты» и выберете свой город.

Сегодня вы узнали, что договор долевого участия в строительстве защищает дольщиков не полностью. Но, если оповещен, значит, вооружен!

Всем успешного строительства и покупок!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/dogovor-dolevogo-uchastiya-ne-zashhishhaet.html

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: